De plus en plus de propriétaires se tournent vers la location de leur bien immobilier. Pendant que certains préfèrent louer leur logement vide, d’autres par contre optent pour la location de biens meublés, spécialement dans la LMNP. En effet, la location meublée non professionnelle présente de nombreux avantages pour un investisseur. Entre une réduction d’impôts, une récupération de TVA ou encore une fiscalité optimisée, la LMNP permet aux bailleurs non occupants de réaliser une plus-value sur leur investissement. Avant d’évoquer les différents avantages de ce type de location, nous allons présenter les obligations du bailleur, notamment en ce qui concerne les caractéristiques de son bien et la souscription d’une assurance habitation.

L’assurance habitation en cas de Location Meublée Non Professionnelle

La location d’un bien meublé présente de nombreux avantages pour le propriétaire aussi bien sur le plan financier que sur le plan fiscal. Pour protéger son bien et profiter au maximum de ses avantages, il est important pour le propriétaire de souscrire une assurance habitation.

Quelle assurance habitation pour le propriétaire d’un logement meublé en location ?

Pour tout propriétaire mettant son bien en location, l’assurance propriétaire bailleur non occupant est recommandée afin de bénéficier à minima d’une garantie Responsabilité Civile. Rappelons que l’étendue de la couverture dépend en grande partie des modalités du contrat. À l’instar d’une assurance multirisque habitation, de nombreux sinistres peuvent être couverts tels que le vandalisme, le vol, l’incendie, l’inondation, etc. Le contrat d’assurance habitation peut également couvrir les biens laissés à la disposition du locataire.

En ce qui concerne les options, une garantie en cas de loyers impayés peut être souscrite par le propriétaire. Cette couverture lui permettra par exemple de modifier les termes de son contrat à chaque changement de preneur. Il aura également la possibilité d’exiger systématiquement une attestation d’assurance au locataire. Quant au coût des cotisations de l’assurance, le bailleur non occupant peut décider de reporter cette charge sur le montant des loyers. Ceci est souvent le cas lors d’une location longue durée pendant laquelle le locataire ne dispose pas de couverture personnelle.

L’obligation pour le locataire de souscrire une assurance habitation en cas de LMNP

Pour le locataire d’un bien meublé, la loi « Alur » du 24 mars 2014 définit les règles actuelles à respecter en matière d’assurance habitation. En effet, tout locataire d’un meublé est dans l’obligation de souscrire une assurance habitation afin de protéger le logement dans lequel il vit, à condition qu’il s’agisse de sa résidence principale. Cela signifie que le locataire doit vivre dans le logement plus de 8 mois dans l’année.

Le contrat d’assurance habitation LMNP doit inclure au minimum une garantie qui couvre les dommages causés aux tiers (garantie responsabilité civile), et une garantie des risques locatifs. En effet, la responsabilité du locataire est engagée lors des dommages subis par le logement en cas de dégât des eaux, d’incendie, etc. À défaut d’assurance habitation, ce dernier sera dans l’obligation de prendre en charge la réparation des dégâts causés au logement, mais aussi ceux qui pourraient affecter le logement voisin ou des tiers.

Les garanties de l’assurance habitation en cas de location meublée

En tant que locataire d’un bien meublé, vous disposez d’une liberté totale en ce qui concerne le choix des garanties de votre assurance habitation. Même si une garantie responsabilité civile et une couverture contre les risques locatifs sont indispensables, il est toutefois recommandé de choisir une assurance multirisque habitation afin de bénéficier d’une protection plus vaste.

Souscrire une garantie multirisque habitation permet en effet de profiter des garanties de base plus grandes telles que :

• La garantie des eaux en cas de rupture des canalisations, de fuites d’eau, d’infiltrations, etc.
• La garantie incendie
• La garantie bris de glace
• La garantie vol et vandalisme
• La garantie contre les catastrophes naturelles

L’assurance multirisque habitation permet également de bénéficier des garanties optionnelles comme les dépannages d’urgence. Elles offrent aussi une protection contre les dommages électriques et ceux causés par les équipements extérieurs, une protection juridique, une protection des biens mobiliers, etc.

Avant de signer votre contrat d’assurance multirisque habitation, il est primordial d’être attentif en ce qui concerne les franchises proposées par votre assureur. En effet, les franchises font référence au montant qui reste à la charge de l’assuré en cas de sinistre. Vérifiez également les garanties optionnelles afin de choisir des couvertures qui correspondent réellement à votre profil et vos besoins. Enfin, une attention particulière doit également être accordée aux modalités d’indemnisation de votre assureur et aux exclusions de garanties. Il s’agit des cas spéciaux qui ne sont pas couverts par votre assurance multirisque habitation.

Quel que soit votre choix, notez que les formules proposées diffèrent généralement d’une compagnie d’assurance à une autre. Pour choisir votre assureur, l’idéal est de recourir à un comparateur d’assurance habitation en ligne afin de trouver l’offre qui correspond à vos besoins, mais également à votre budget.

La location meublée non professionnelle : les obligations du propriétaire ou bailleur

Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est défini comme un logement convenable, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants, dans lequel un locataire peut dormir, manger et vivre, de manière décente au regard des exigences de la vie courante. De ce fait, le propriétaire d’un logement meublé destiné à être une résidence principale a (à quelques exceptions près) les mêmes obligations que celui d’un logement vide.

La liste des équipements d’un logement décent

Le décret du 31 juillet 2015 définit la liste des éléments de mobilier qui doivent obligatoirement figurer dans un logement meublé. Il s’agit notamment de :

• Des tables et des sièges
• Une literie comprenant une couette et une couverture
• Des luminaires
• Un réfrigérateur et un congélateur
• Des ustensiles de cuisine et de la vaisselle nécessaire à la prise des repas
• Un four et un four micro-ondes
• Des plaques de cuisson
• Du matériel d’entretien ménager adapté à la configuration du logement
• Des étagères pour le rangement
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces pouvant être utilisées comme chambre à coucher (rideaux, stores, volets, etc.)

Les équipements qui doivent composer le logement n’ont pas besoin d’être neufs. Cependant, il est recommandé qu’ils soient en bon état d’usage et particulièrement résistants, car ils pourront être réparés ou remplacés si nécessaire. Ils doivent également répondre aux normes de sécurité et aux règles d’hygiène en vigueur. En ce qui concerne la décoration du logement, tout dépend du goût et des préférences de chaque propriétaire ou loueur.

Les caractéristiques techniques d’un logement décent

Le logement dit « décent » doit également, d’après le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, posséder certaines caractéristiques. En effet, tout logement décent doit assurer la santé et la sécurité physiques des locataires. Il doit pour cela disposer de :

• Une pièce principale dont la surface minimum doit être égale à 9,2 m
• La hauteur des plafonds doit être de 2,20 m au minimum, ce qui donne un volume habitable minimum de 20 m3
• Les réseaux de gaz et d’électricité doivent respecter les normes de sécurité en vigueur
• Être dans un bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre

Le logement doit également disposer d’un éclairage naturel suffisant, de balcons et de fenêtres sécurisées (barrière, garde-corps, rampes, etc.). La location meublée non professionnelle implique également d’autres obligations pour le bailleur. En effet, ce dernier doit installer un système de chauffage normal c’est-à-dire un dispositif d’alimentation en énergie ainsi qu’un système d’évacuation des produits de combustion adéquats.

Le logement doit également disposer d’un accès à l’eau potable avec un débit permettant une utilisation normale de tous les locataires. Il doit installer des sanitaires comprenant des w.c., un équipement pour la toilette, mais aussi un dispositif d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes.

Les avantages de la location en meublé non professionnel

La location en meublé non professionnel permet de bénéficier de nombreux avantages aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire du bien.

Des démarches simplifiées et une flexibilité des statuts

Le loueur d’un logement, qu’il soit professionnel ou non, n’a pas besoin de créer une société pour exercer son activité. En effet, ce dernier peut exercer l’activité de LMNP en nom propre, en complément d’une activité salariée par exemple. L’unique démarche administrative pour vous enregistrer sous le statut de Location Meublée Non Professionnelle est d’utiliser le formulaire P0i de déclaration du début d’activité.

Dans le cas où le bailleur ou propriétaire envisage de reprendre son bien pour un usage personnel par exemple, ou pour le céder, il dispose de toute la liberté pour le faire au moment où il le souhaite. Il devra toutefois respecter les conditions du bail des locataires du logement. Le statut de loueur en meublé non professionnel est très simple du point de vue administratif. Cependant, il est conseillé de faire appel à un expert-comptable pour vous aider, notamment dans la déclaration des revenus BIC.

Une fiscalité bien avantageuse

Les bénéfices tirés d’une location en meublé non professionnel constituent des produits issus d’une activité commerciale. En tant que tels, ils doivent être déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le statut de loueur en meublé non professionnel donne la possibilité au propriétaire de choisir entre deux régimes fiscaux. En effet, il peut choisir entre le régime réel et le régime micro-BIC encore appelé régime forfaitaire.

Le régime avec abattement forfaitaire s’applique à condition que les recettes ne dépassent pas le seuil de 72 600 euros par an ou 176 200 euros annuels lorsqu’il s’agit des chambres d’hôtes ou des meublés de tourisme classés. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les recettes. Toutefois, l’abattement peut aller jusqu’à 71 % en cas de location des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes. Soulignons également que ce type de régime fiscal est intéressant lorsque les charges d’exploitation sont inférieures au seuil de 50 %.

Quant au régime réel, il s’applique lorsque les recettes du bailleur sont supérieures à 72 600 euros. Cependant, le loueur en meublé non professionnel peut faire une demande auprès du fisc pour bénéficier d’un régime réel, même lorsque ces recettes sont inférieures à ce seuil. Il suffit dans ce cas de déduire des recettes totales, les amortissements et l’ensemble des charges (frais de syndic et de gestion, taxes, charges de copropriété, frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, etc.).

Un amortissement du bien

En ce qui concerne les amortissements, le loueur a la faculté de déduire une partie du prix du logement des loyers au moment de la déclaration. Ceci a pour objectif de diminuer les recettes et par conséquent les impôts. En général, le statut LMNP permet d’amortir la totalité de votre investissement sur une période de 30 ans lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier et 7 ans pour les meubles. Rappelons que l’amortissement du bien immobilier n’est pas possible en cas de location nue classique.

Récupération de la TVA

Grâce au statut de loueur en meublé non professionnel, le bailleur bénéficie par la même occasion du statut de commerçant. Ceci lui permet de récupérer la totalité de la TVA du logement, soit 20 % des produits annuels réalisés. Il a la possibilité de récupérer la TVA six mois après la première mise en location, et ce, en une seule fois. Certaines conditions doivent cependant être respectées avant de procéder à cette récupération. Le logement doit en effet proposer au moins quatre services de base. Il s’agit notamment de :

• L’accueil
• La fourniture de linge
• L’entretien des locaux
• Le petit-déjeuner ou la restauration

Il est important de préciser que d’autres services de base peuvent également être proposés par le bailleur ou propriétaire.

Une réduction des impôts

La loi Censi-Bouvard adossée au statut de loueur en meublé non professionnel permet à tout investissement dans une résidence de services neuve de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu. Cette diminution peut atteindre jusqu’à 11 % et sera étalée par parts égales sur 9 ans. Le propriétaire ou bailleur doit cependant s’engager à louer son bien pendant une durée minimum de 9 ans avant de bénéficier de cette réduction.

En cas de vente du logement, le propriétaire bénéficie d’une exonération totale d’impôts sur les prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention. Il en est de même sur les plus-values réalisées au bout de 22 ans d’exploitation. La LMNP offre également d’autres avantages comme la délégation de la gestion locative. En effet, la gestion locative du bien peut être confiée à une société d’exploitation professionnelle.

En mettant son bien meublé en location non professionnelle, le bailleur ou propriétaire est soumis à de nombreuses contraintes. Toutefois, dans la plupart des cas, ces obligations valent le coup, car il s’agit d’un investissement souvent productif.