Lors de la mise en vente ou de la mise en location d’un bien immobilier (maison individuelle ou appartement), le propriétaire est tenu de fournir, à l’acquéreur ou au locataire, des informations sur l’état technique du bien en question. Pour ce faire, il existe une multitude de diagnostics immobiliers dont un est obligatoire. Ces contrôles doivent être effectués par un diagnostiqueur certifié et doivent permettre de renseigner sur l’état réel du bien. Cependant, on constate aujourd’hui plusieurs dérives autour de ces diagnostics immobiliers. Entre diagnostiqueurs non certifiés et diagnostics approximatifs, les arnaques autour de ces contrôles sont légion. Afin d’éviter les escroqueries, nous allons passer en revue les principales arnaques qu’il y a autour des diagnostics immobiliers.

Réaliser un diagnostic immobilier

Pour renseigner le nouvel acquéreur sur l’état technique d’un bien immobilier, plusieurs diagnostics sont à réaliser. Parmi les plus courants il y a :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE),
• l’état des risques et pollutions (ERP),
• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP),
• les diagnostics mentionnant la présence d’amiante ou de termites entre autres.

Par ailleurs, vous devez savoir que seul le DPE est systématiquement obligatoire. Pour ce qui est des autres diagnostics, leur nécessité dépend du type de logement, de son année de construction ou de son emplacement. Ces diagnostics devront renfermer des informations exactes et être contenus dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Dans le cas contraire, la vente risque d’être annulée ou le prix de la transaction revu à la baisse. De même, en tant que vendeur ou bailleur, vous vous exposez à une amende de 300.000 € et à une peine d’emprisonnement de 2 ans. Qu’à cela ne tienne, ces conséquences ne suffisent pas à arrêter les arnaques dans ce domaine.

Diagnostic immobilier : les arnaques courantes

Les arnaques récurrentes concernant le diagnostic immobilier varient selon votre statut : acquéreur ou offreur. Elles peuvent concerner la qualité du diagnostic ou son coût.

Arnaque sur le prix

Tout propriétaire voudrait payer ses diagnostics immobiliers moins chers et vendre son bien à un prix intéressant. Au cas où vous vous demandez quel est le coût d’un diagnostic dans l’immobilier, sachez qu’aucune règle n’encadre les tarifs pratiqués par les diagnostiqueurs. Ces derniers sont donc entièrement libres de les fixer, ce qui laisse libre cours aux arnaques sur le prix des diagnostics.

Toutefois, il faut savoir que les prix varient en fonction du nombre de diagnostics immobiliers à réaliser et des caractéristiques de votre bien. Le tarif ne sera pas le même si vous avez une maison ou un appartement par exemple. De même, la superficie du logement, sa zone géographique et son année de construction seront prises en compte.

Faux diagnostics immobiliers

En matière de diagnostic immobilier, un rapport inexact peut être dû au manque d’expérience du diagnostiqueur ou à une entente entre ce dernier et le propriétaire du bien. Cela s’explique en partie par l’importance qu’occupe le DPE dans une transaction immobilière.

L’importance d’un bon diagnostic DPE

La performance énergétique devient de plus en plus importante pour les futurs acheteurs et locataires. C’est pourquoi depuis 2011, tous les vendeurs de maison ou d’appartement ont l’obligation de faire figurer l’étiquette énergie du bien en vente. Celle-ci classe les logements de A à G, c’est-à-dire des plus économes aux plus énergivores. Son rôle est de donner en kWh, la consommation d’énergie primaire par m² et par an.

Cela ne suffit pas pour dissuader certains propriétaires de fausser les résultats du DPE pour réaliser une bonne affaire. Une bonne étiquette DPE et donc un bon classement énergétique ont en effet une influence sur l’appréciation que les potentiels clients peuvent avoir du bien immobilier. C’est notamment le cas pour les logements anciens.

Des diagnostics approximatifs

Lorsqu’il est obtenu dans les normes, le résultat du DPE est le produit d’un calcul précis. Cependant, il n’est pas rare de constater que certains rapports sont faits à la hâte, tandis que d’autres fournissent des notes surévaluées à la demande de l’agence ou du propriétaire. Cela, dans le but d’éviter de réaliser quelques travaux d’isolation impliquant des dépenses supplémentaires. C’est pourquoi en tant qu’acheteur ou futur locataire, vous devez vérifier que le DPE est exact afin de vous rassurer quant à la performance énergétique du bien immobilier.

Comment éviter les arnaques en matière de diagnostic immobilier ?

Après la présentation des arnaques qui tournent autour des diagnostics immobiliers, il vous revient de prendre des mesures pour les éviter. Pour ce faire, il existe plusieurs astuces.

Choisissez des professionnels certifiés et correctement assurés

En seulement 5 ans, le nombre de diagnostiqueurs immobiliers est passé d’à peine 1500 à plus de 8000. Dès lors, vous devez faire preuve de vigilance au moment de choisir le vôtre. Cela vous évitera de tomber sur un diagnostiqueur incompétent qui, en plus de réaliser un travail approximatif, n’hésitera pas à surfacturer sa prestation. D’où l’intérêt de vérifier les compétences professionnelles du diagnostiqueur.

Pour rester à l’abri des litiges, tournez-vous vers un diagnostiqueur certifié par le Comité français d’accréditation. Cette certification est valable 5 ans. Il revient toutefois au professionnel de vous prouver qu’il est qualifié pour chacun des examens demandés. Néanmoins, certains diagnostics immobiliers comme la loi Carrez, l’évaluation des risques technologiques et le contrôle du tout à l’égout ne nécessitent pas d’agréments. Vous pouvez donc simplement contacter un agent immobilier ou un géomètre.

Vous devez également vérifier l’assurance du diagnostiqueur afin de ne pas être victime d’arnaques. Ce dernier doit présenter une garantie responsabilité civile et professionnelle qui le couvre à hauteur de 300.000 € par sinistre. Ainsi, en cas d’erreurs de diagnostic, vous pouvez vous retourner vers le diagnostiqueur sollicité. Enfin, pour éviter d’éventuels conflits d’intérêts, demandez au diagnostiqueur une attestation garantissant sa totale indépendance vis-à-vis des entreprises du bâtiment.

Utilisez la concurrence en votre faveur

Comme pour les travaux, il est fortement recommandé de demander deux ou trois devis avant de réaliser votre diagnostic immobilier. Pour vous donner une idée des tarifs, sachez que la facture ne devrait pas dépasser 450 à 500 € si le bien immobilier concerné est un trois pièces de 60 m².

Cependant, méfiez-vous des offres trop alléchantes et des prestations express. Ainsi, un professionnel qui vous propose de réaliser le package complet “amiante-plomb-performance énergétique-termites-gaz-électricité” en seulement 30 minutes, doit éveiller vos soupçons. Il faut en effet compter au moins 3 à 4 heures pour ce genre d’opération.

Faites des recherches personnelles, la clé contre les arnaques

Comme nous l’avons révélé dans cette chasse aux arnaques, seul un diagnostiqueur certifié est habilité à effectuer un diagnostic immobilier conforme. Vous ne pouvez donc pas l’établir vous-même si vous n’en avez pas les compétences. Mais il est possible de réaliser votre propre estimation du DPE du logement pour vérifier que les chiffres fournis par le professionnel sont cohérents. Pour ce faire, différentes méthodes de calcul sont disponibles gratuitement sur internet. N’hésitez pas à en utiliser plusieurs pour obtenir le résultat le plus fiable possible.

Si vous êtes le vendeur ou le bailleur, veillez à ce que la visite soit suffisamment approfondie, car certains diagnostiqueurs, notamment ceux qui ont tendance à pratiquer les prix les plus attractifs, fournissent des diagnostics en seulement 20 ou 30 minutes, sans avoir véritablement visité le bien.

Au cas où vous êtes l’acheteur ou le locataire, prenez des renseignements sur les habitudes de chauffage des anciens occupants. Faites attention à un logement ayant un DPE vierge. De même, vérifiez la précision des informations fournies, et si la mention “inconnue” revient trop souvent, cela peut être le signe qu’il s’agit là d’une arnaque.

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