Celles et ceux qui envisagent un projet immobilier dans les mois à venir et choisissent de souscrire un prêt immobilier pour le financer sont sans doute curieux de connaître le taux d’intérêt pratiqué actuellement. Si vous en faites partie, sachez qu’il est librement fixé par l’organisme prêteur et peut être fixe ou révisable. Dans le premier cas, c’est sans surprise puisque le taux pratiqué est conclu lors de la signature de l’offre de prêt et demeurera immuable jusqu’au terme du remboursement. Vous connaissez dans ce cas au centime près le coût total du projet. Quant au second cas, le taux du prêt n’est pas fixé au moment de la signature du contrat, mais suivra les variations d’un indice de référence. Il peut alors varier, soit à la baisse ou à la hausse, ce qui rend de facto impossible le calcul du coût total du prêt immobilier.

Dans tous les cas, gardez à l’esprit que les taux immobiliers varient énormément, tout simplement parce qu’ils sont influencés par de nombreux facteurs facteurs. Décryptage…

La politique monétaire de la Banque Centrale Européenne

Beaucoup d’entre nous l’ignorent, mais le taux immobilier est influencé directement par la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE), laquelle a pour rôle l’émission de la monnaie courante et le pilotage de la politique monétaire européenne. Donc, au même titre que l’épargne qu’octroient les banques commerciales nationales, il dépend grandement du « taux directeur » fixé au jour le jour par la BCE. Soulignons que ce type de taux n’est autre que le taux de refinancement de cette dernière, ou plus précisément le taux principal qu’elle pratique. Il s’agit en quelque sorte du baromètre du prêt dans l’Union européenne puisque c’est sur sa base que la BCE alimente en liquidité les différents établissements bancaires européens.

Effectivement, pour que les banques des États membres de l’UE puissent octroyer des prêts aux particuliers et aux entreprises, celles-ci contractent au taux de refinancement des crédits à court terme auprès de la BCE. Elles se chargent par la suite de fixer leurs propres taux de façon à ce que ceux-ci outrepassent le taux directeur, et cela, pour se permettre plus de bénéfices. Ainsi, si le taux de refinancement augmente, les établissements bancaires suivent systématiquement le rythme et revoient à la hausse les leurs de façon à ne pas perdre de marge. A contrario, une baisse du taux directeur s’accompagne bien évidemment d’un allègement des taux d’intérêt pratiqués par les banques.

Les variations du taux de l’OAT émis par la France sur 10 ans

Le taux de l’OAT (Obligation Assimilable du Trésor) ou taux obligataire est l’indice auquel les banques se réfèrent pour déterminer les taux fixes des crédits immobiliers. Créé en 1985, l’OAT est un titre d’emprunt négociable émis par l’État français sur une période qui oscille entre 2 et 50 ans. Mais quel est concrètement le rapport avec les taux immobiliers ?

Puisque les établissements bancaires ne fabriquent pas d’argent, ils empruntent également à l’État au taux de l’OAT puis prêtent aux particuliers et entreprises à un taux bien plus conséquent pour ainsi dégager des bénéfices. En général, ils axent les taux de leur crédit immobilier sur l’indice OAT à taux fixe 10 ans. En partant du même principe que le taux directeur de la BCE, quand l’OAT sur 10 ans augmente, il est inévitable que les prochains taux immobiliers augmentent eux aussi. À l’inverse, quand l’OAT sur 10 ans est revue à la baisse, on peut s’attendre à un allègement des taux immobiliers.

Les variations de l’Euribor

Indice de référence du marché monétaire de la zone euro, l’Euribor ou « Euro interbank offered rate » est le taux moyen pratiqué par les établissements bancaires européens pour se prêter des fonds entre eux. C’est sur la base de cet indice que les banques déterminent les taux variables des prêts immobiliers, tout en ajoutant bien évidemment une marge d’intérêt supplémentaire en fonction du risque auquel elles s’exposent en prêtant de l’argent à chaque emprunteur.

En général, elles optent soit pour le taux Euribor annuel (maturité d’un an), soit pour celui à 3 mois pour calculer ces taux variables. Quoi qu’il en soit, les banques et autres organismes prêteurs vantent souvent les bénéfices des prêts immobiliers à taux variables, en utilisant comme argument le fait qu’au départ, ils se révèlent avantageux comparés aux crédits à taux fixe. Cela est tout à fait vrai certes, mais ils n’en demeurent pas moins risqués du fait qu’ils peuvent soudainement être revus à la hausse.

D’autres critères sur lesquels repose le calcul des taux des crédits immobiliers

Indépendamment des conditions du marché, à savoir le taux de refinancement de la BCE, de celui de l’OAT et de l’Euribor, les taux immobiliers dépendent également du profil de l’emprunteur. Un peu à la manière d’une cotisation d’assurance, les taux d’intérêt reposent en partie sur les risques de non-remboursement que les banques prennent en acceptant de prêter de l’argent à tel ou tel emprunteur. Sans surprise, un candidat au crédit immobilier gérant parfaitement son épargne, n’étant jamais à découvert, cumulant un CDI, ayant un bon salaire et un apport personnel particulièrement conséquent a de fortes chances de conduire son banquier à lui accorder un crédit immobilier au meilleur taux.

On peut ajouter à tout cela la politique commerciale des banques, le département ou la ville où se situe le bien immobilier que l’on convoite, mais également la durée de l’emprunt. Dans le dernier cas, plus le crédit immobilier est court, moins le taux d’intérêt sera conséquent et vice-versa. Pour ce qui est du critère géographique, l’emprunteur peut prétendre à un taux d’intérêt attractif si la région où est construite la maison ou le bien qu’il désire acquérir abrite toute une panoplie de banques. Bien sûr, concurrence oblige !

C’est aussi le cas lorsque l’on habite dans une ville où les transactions immobilières ne sont pas monnaie courante. Le nombre de crédits octroyés étant en l’occurrence moins important, les banques peinent à atteindre leurs objectifs commerciaux. Les établissements bancaires s’efforcent dans ce cas de baisser en conséquence les taux de prêts immobiliers pour ainsi séduire les acquéreurs potentiels.