L’immobilier est un placement prometteur, car très avantageux. Cet investissement à la portée de tous ne nécessite pas de connaissances financières ou techniques particulières et offre une rentabilité correcte. L’investissement en LMNP est devenu une petite niche fiscale permettant l’optimisation du montage fiscal et financier. Découvrons dans cet article les démarches à suivre et les prérequis pour vous lancer.

Comprendre l’investissement en LMNP

La LMNP pour location en meublé non professionnel vaut aussi bien dans le neuf que l’ancien. Votre bien peut être loué comme une habitation classique ou comme une location en résidences de services.

Définition du LMNP

La LMNP est un dispositif de défiscalisation permettant de mettre en location un bien immobilier et de bénéficier d’un avantage fiscal. Son fonctionnement est relativement simple, puisqu’il vous suffit de louer un logement que vous avez acquis dans ce but. L’investissement en LMNP est accessible à tous sur le territoire français et nous vous conseillons de découvrir Twin Promotion si vous souhaitez des conseils avisés. La surface du bien concerné doit être d’au moins 9 mètres carrés et il doit être meublé. Les locataires doivent de ce fait y trouver des rangements, certains meubles et équipements.

Les conditions pour investir en LMNP

La condition pour investir en LMNP est que vous devez absolument être propriétaire du bien immobilier. Généralement, les loyers touchés ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an. La dernière condition indispensable est que vous ne soyez pas inscrit comme loueur en meublé professionnel. Vous serez considéré comme loueur « professionnel » lorsque les revenus annuels que vous percevez excèdent 23 000 euros et qu’ils représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer. Notez toutefois cette exception : si les revenus de la location sont supérieurs à cette somme, mais qu’ils représentent moins de la moitié des revenus globaux de votre foyer, vous pourrez obtenir le titre de loueur en meublé non professionnel.

L’étape de la déclaration de l’activité d’investissement en LMNP

Que le bien acquis soit neuf ou ancien, le statut LMNP est très intéressant. Toutefois, prenez le temps de faire une étude de la rentabilité, des risques ainsi que de la faisabilité du projet. Une fois que vous avez trouvé le bien immobilier idéal pour la location, plusieurs étapes doivent être suivies si vous souhaitez investir en LMNP.

Déclarez votre activité LMNP

La première étape pour investir en LMNP consiste à vous inscrire auprès d’un CFE (centre de formalités des entreprises). Vous pouvez déclarer votre début d’activité en ligne sur Infogreffe, puis remplir le formulaire P0i, nécessaire pour vous immatriculer. Il s’agit du formulaire de déclaration de début d’activité pour les personnes physiques exerçant une activité non salariée indépendance (formulaire Cerfa n° 11 921*05). Une fois rempli, retournez ce document au greffe du tribunal de commerce afin d’obtenir votre numéro de SIRET qui vous permettra de débuter votre activité. Respectez le délai d’envoi de 15 jours à compter de la mise en location pour obtenir votre numéro d’immatriculation.

Remplissez correctement le formulaire P0i LMNP

Pour remplir le formulaire, vous êtes invité à indiquer si vous avez déjà exercé ou non une activité salariée auquel cas, il faudra noter l’ancien numéro SIRET. Passez ensuite directement au cadre n° 3 pour renseigner votre identité. Dans le cadre n° 4, indiquez votre adresse professionnelle, puis complétez le n° 5 si l’adresse du lieu dans lequel vous exercez votre activité est différente. Dans le cadre n° 7, précisez s’il s’agit d’une création ou d’une reprise. Dans les cadres n° 8, 9 et 10, vous devez préciser si vous exercez votre activité de location seul en indivision.

Dans ce dernier cas, il faudra remplir le formulaire FCMB et chacun des indivisaires sera tenu de compléter le formulaire P0i pour obtenir un numéro SIRET personnel. Terminez en cochant la case BIC, puis indiquez l’option fiscale que vous avez choisie (réel ou micro).

Investissement LMNP : le choix du régime fiscal de déclaration

La location d’un bien immobilier meublé est concernée par l’imposition BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En effet, les revenus perçus ne sont pas considérés comme fonciers. Le statut LMNP ne permet pas une réduction des impôts sur le revenu. En revanche, vous aurez la possibilité d’être exonéré d’impôts sur les revenus locatifs. Il s’agit d’ailleurs de tout l’intérêt de ce statut. En réussissant votre défiscalisation, vous éviterez de changer votre taux d’imposition sur le revenu global.

Optez pour le régime réel

Lorsque vous décidez d’investir dans la location en LMNP, vous devez choisir le régime fiscal de déclaration pour votre activité. Nous vous recommandons le régime « réel simplifié », car dans la grande majorité des cas, il reste le plus avantageux. Il permet de déduire des impôts vos charges réelles. Ces dernières comprennent la taxe foncière, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, l’assurance, les travaux de réparation et d’entretien, les frais de gestion, etc.

À noter que le régime micro BIC est automatiquement appliqué lorsque vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 70 000 euros. Vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur les recettes et vous ne créez pas de déficit. Ce régime possède un intérêt si vos charges sont en dessous du seuil de 50 %.

Choisir le régime foncier approprié

Pour faire le bon choix entre les régimes micro foncier et réel, il convient de tenir compte de plusieurs éléments. Le régime micro foncier est intéressant si les charges ne dépassent pas 50 %. Le régime réel, pour sa part, vous ouvre droit aux avantages du LMNP amortissement ainsi que du LMNP charges déductibles. Une partie du prix de logement sera déduit de vos revenus avec un amortissement calculé en divisant la somme des composants (meubles, terrain, gros œuvre, agencement) par la durée d’utilisation. La durée d’utilisation pour les frais de notaire et l’immobilier est de 25 à 40 ans, de 10 à 20 ans concernant les travaux et de 5 à 7 ans pour les meubles. Un terrain ne pouvant être amorti, il faudra déduire du prix de vente une valeur forfaitaire de l’ordre de 10 à 20 %.