Sur les 33 millions de logements en France, 8,5 millions sont détenus en copropriété. Avant de vous lancer dans un tel investissement, il est nécessaire de bien se renseigner. En effet, cela implique des responsabilités d’ordre financier et administratif. Découvrez alors toutes les infos que vous devez savoir concernant la copropriété.

Définition de la copropriété

La création d’une copropriété est obligatoire lorsque la propriété d’un immeuble est répartie entre deux personnes ou plus.

La loi 65-557 du 10 juillet 1965 définit ainsi la copropriété comme tout immeuble ou groupe d’immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, avec une partie privative et une quote-part de parties communes. Le terme immeuble concerne aussi bien les immeubles au terme propre que les maisons.

Pour la partie privative, seul le copropriétaire détient son usage exclusif. Il peut s’agir d’un appartement, d’un local commercial, d’une cave, d’un box ou encore d’un garage. Les parties communes sont quant à elles indiquées par le règlement de copropriété. Il s’agit de tous les espaces partagés, tels que :

• les halls d’entrée,
• les couloirs,
• les cages d’escalier,
• les parkings,
• les espaces verts.

Il s’agit aussi des équipements comme l’ascenseur, les chaudières ou les canalisations.

On distingue également deux types de copropriété : la propriété verticale et la propriété horizontale. La propriété verticale est la plus répandue. Elle concerne la gestion d’un immeuble collectif. La propriété horizontale, elle, concerne la gestion de maisons individuelles et d’équipements communs sur un terrain partagé.

Depuis la loi ALUR, qui date de 2014, toute copropriété doit être enregistrée au registre national des copropriétés (RNC) à partir de leur création. Le site Foncia par exemple vous fournit de plus amples informations sur le fonctionnement de la copropriété.

Les avantages de la copropriété

Si elle attire toujours autant, c’est que la vie en copropriété offre de nombreux avantages.

Le syndic s’occupe des tâches courantes

L’un des plus grands avantages de la copropriété est que vous n’avez pas à vous préoccuper des tâches courantes du quotidien. Vous n’avez par exemple pas à tondre le jardin, à changer des ampoules, les serrures, etc. Toutes ces missions incombent au syndic. Vous gagnez ainsi du temps.

Les copropriétés sont plus sûres

Dans une copropriété, les habitants investissent ensemble pour améliorer la sécurité de l’immeuble. Si ce dernier ne dispose pas toujours d’un gardien, il est au moins doté d’un digicode ou d’un interphone, ce qui est rassurant pour les occupants.

Les décisions sont prises collectivement

Bien que ce soit le syndicat qui gère les tâches du quotidien, les copropriétaires ont la mainmise sur les décisions concernant la copropriété.

Les charges sont plus légères

Étant donné que l’entretien des parties communes est pris en charge collectivement par les copropriétaires, les charges d’une copropriété sont en général plus légères au niveau individuel que pour une maison.

La vie en copropriété est conviviale

Lorsque les copropriétaires s’entendent bien entre eux, la vie en copropriété est faite de convivialité, de sympathie et d’entraide au quotidien, ce qui est pratique pour les personnes isolées.

Comment devenir copropriétaire ?

L’achat d’un logement en copropriété est similaire à l’achat d’une maison individuelle. Il faut cependant prêter une attention particulière à certaines informations relatives à la copropriété. Le vendeur doit en effet remettre certains documents à l’acheteur. Ils sont relatifs à l’organisation de la copropriété (carnet d’entretien, conclusions du Diagnostic Technique Global (DTG), les 3 derniers procès-verbaux d’assemblées générales…).

Ces documents concernent aussi l’état financier de la copropriété et du vendeur. Il s’agit du montant qui peut être dû par l’acquéreur au syndicat, de l’état des impayés, du montant des charges, etc. Les diagnostics techniques du lot vendu (pollution, amiante, état des installations…) doivent également être fournis ainsi que la surface de l’espace privatif. Tous ces documents vous sont fournis au moment de la promesse de vente.

Ce à quoi vous pouvez vous attendre en tant que copropriétaire

La vie en copropriété implique aussi bien des droits que des devoirs. Ces devoirs sont dictés par la loi de juillet 1965, mais également par le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété

Chaque copropriétaire est tenu de respecter le règlement de copropriété. S’il ne le fait pas, le syndic de copropriété est tenu de le rappeler à l’ordre. Il peut même entamer des poursuites judiciaires en cas de multiples récidives.

Le règlement de copropriété indique par exemple l’obligation de payer en temps et en heure les charges de copropriété, ou encore le maintien dans un état propre des parties communes. C’est aussi bien valable pour les propriétaires que pour leurs éventuels locataires.

L’usage des parties privatives

Chacun est en droit de profiter de ses parties privatives comme il l’entend, tant que cela reste conforme à la destination de l’immeuble. Ainsi, il est possible d’y entamer des travaux sans obtenir l’accord des autres copropriétaires.

Il faut cependant faire attention, car dans certains cas, le balcon ou encore les fenêtres peuvent être considérés comme des parties communes, dans un souci esthétique du bâtiment. Dans ce cas, leur administration et leur utilisation sont définies par le règlement de copropriété. Si c’est le cas, vous aurez alors à obtenir un vote à la majorité absolue lors d’une assemblée générale pour réaliser des travaux.

L’usage des parties communes

Comme évoqué plus tôt, chacun est tenu de respecter les parties communes de la propriété. Aucune modification ne peut alors être réalisée sur celles-ci sans l’accord de l’assemblée générale. Les copropriétaires sont également tenus de respecter les règles de bienséance et de vie commune, comme l’arrêt des nuisances sonores à partir d’une certaine heure, en fonction de la commune.

Les charges de copropriété

Chaque copropriétaire doit s’acquitter de ses charges, dont le rôle est de couvrir les dépenses liées au bon fonctionnement de l’immeuble. Leur répartition est calculée en fonction du budget prévisionnel et des tantièmes de copropriété. C’est le syndic qui s’occupe de les collecter. Pour ce faire, il réalise l’envoi d’appels de fonds chaque trimestre, ou à une autre périodicité, selon ce qui est défini par le règlement de copropriété.

On distingue par ailleurs deux types de charges. Les charges courantes, servant à assurer l’entretien de l’immeuble. Elles peuvent alors servir à payer les travaux d’entretien et la main-d’œuvre. Elles sont prévues dans le budget prévisionnel. Les charges exceptionnelles, qui interviennent lorsque la copropriété fait face à des dépenses imprévisibles, comme des travaux. Elles sont alors votées au cas par cas par l’assemblée générale.

Les charges de copropriété constituent un facteur de décision essentiel pour les futurs investisseurs. Des charges importantes ne sont pas forcément une mauvaise chose. En effet, elles peuvent servir à financer de gros travaux de rénovation, qui feront prendre de la valeur à l’immeuble dans un avenir proche. Il est néanmoins conseillé de vérifier l’importance des charges dans les anciens procès-verbaux de l’assemblée générale.

Les litiges liés à la copropriété et la manière de les résoudre

Le règlement de copropriété s’applique à toutes les parties prenantes dans l’immeuble. Si l’un des copropriétaires ne le respecte pas, il convient d’en informer le syndic pour que celui-ci le rappelle à l’ordre. Il agit alors en lui envoyant une mise en demeure, ouvrant un délai de 30 jours pour que le copropriétaire en cause régularise sa situation.

S’il ne le fait pas, il n’est pas tout de suite nécessaire d’entamer une procédure judiciaire. Souvent, la médiation est privilégiée, une procédure moins longue et moins coûteuse. Il s’agit d’engager le dialogue pour trouver une solution au problème. Cela permet de trouver un compromis en tenant compte des intérêts de chacun et pas uniquement de la loi de façon générale. Le médiateur peut être un avocat ou encore une association spécialisée.

Deux types de litiges peuvent survenir dans une copropriété.

Les actions collectives

En principe, c’est le syndic qui est tenu de faire respecter les droits de la copropriété et de la représenter devant les juridictions. Il peut aussi bien agir en qualité de défendeur que de requérant en cas de litige entre lui-même et l’un des copropriétaires ou avec un tiers.

Lorsque les actions en justice sont exercées par le syndic, il n’y a généralement pas de limites légales aux raisons qui peuvent le pousser à le faire contre un propriétaire ou un tiers. Néanmoins, il doit obtenir auparavant l’accord de l’assemblée générale, sauf s’il s’agit d’un cas de recouvrement de charges, de défense du syndicat lorsqu’il fait l’objet de poursuites ou d’action en référé visant des mesures conservatoires et de remises en état. Dans tous les cas, le syndic doit prouver qu’il agit dans l’intérêt collectif.

Les actions en justice peuvent également être exercées à l’encontre du syndic lui-même. Étant donné qu’il a des obligations de moyens et non de résultats, il ne peut être poursuivi sur la base des actes approuvés par l’assemblée générale. En revanche, il peut être poursuivi pour ne pas avoir exercé correctement ses fonctions ou pour ne pas avoir respecté le règlement de copropriété. Dans ce cas, il peut être poursuivi collectivement par les copropriétaires. Cela peut par exemple être le cas pour des actions frauduleuses ou des négligences menant à un sinistre.

La procédure courante est alors la rupture du contrat avec le syndic et le choix d’un nouveau syndicat par l’assemblée générale. Le nouveau syndicat mènera alors l’action en justice contre l’ancien syndic.

Les actions individuelles

Un copropriétaire peut également entrer en litige, à titre individuel, avec un autre copropriétaire, l’assemblée ou encore le syndic. Il peut en effet se sentir lésé par une décision prise par l’assemblée ou engager une poursuite judiciaire pour non-respect du règlement de copropriété.

La contestation d’une décision de l’assemblée générale doit se faire dans un délai de 2 mois suivant le procès-verbal. Seules les personnes qui ont voté contre la décision peuvent la contester, ce qui exclut également les abstentionnistes. La contestation peut se baser sur le non-respect d’exigences de formes ou pour non-respect de l’intérêt collectif de la copropriété. C’est par exemple le cas d’un refus de réalisation de travaux urgents, nécessaires pour conserver le bon état de l’immeuble.

Un copropriétaire peut également engager un recours individuel contre un autre, que le syndic ait déjà entamé un recours collectif ou non. Il s’agira alors d’un recours pour préjudice personnel. En tant que copropriétaire, vous pouvez aussi mener une action à titre individuel contre le syndic lui-même pour différentes raisons : empiétement sur vos parties privatives, non-respect du règlement de copropriété, défaut d’entretien des parties communes, etc.