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Le principe du démembrement en SCPI consiste à faire une séparation entre l’usufruit et la nue-propriété de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) acquises en pleine propriété. La procédure permet notamment de mettre en relation deux investisseurs qui deviendront éventuellement usufruitier et nu-propriétaire. Chacun d’eux aura des objectifs patrimoniaux distincts mais qui peuvent s’accorder. Le nu-propriétaire et l’usufruitier signent un contrat où ils divisent les droits de propriété des parts de la SCPI. Cet accord sera d’une durée fixe qui sera établie à l’avance. Les deux intervenants (nu-propriétaire et usufruitier) toucheront chacun une quote-part qui sera calculée selon les caractéristiques de l’actif.

Deux types de démembrement…

On identifie deux options de démembrement :

  • Le démembrement temporaire insiste à ce que le démembrement soit établi au préalable pour une durée de temps définie.
  • Le viager, quant à lui, correspond à la fin du démembrement uniquement lors du décès de l’usufruitier.

L’usufruit temporaire en SCPI est particulièrement utile pour la trésorerie d’entreprise.

La nue-propriété en SCPI

Le nu-propriétaire en SCPI n’a pas le même objectif patrimonial que l’usufruitier. Il cherche notamment à construire un patrimoine foncier accompagné d’une décote. Il anticipera également des revenus additionnels à la fin du contrat. Durant le contrat, le nu-propriétaire ne perçoit pas de gain et n’entretient aucun frais pendant tout le temps où l’usufruitier profite des parts démembrées de la SCPI. Étant donné que celui-ci ne bénéficie pas des revenus pendant toute la durée du démembrement, il n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière et ne paie pas d’impôts non plus à l’IR pendant toute la durée de l’accord.

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété convient aux individus fortement imposés et ne disposant pas de revenus complémentaires à court terme.

Nu-propriétaire : Quels sont les bénéfices ?

Le nu-propriétaire a premièrement droit à une réduction d’impôts provenant des autres revenus immobiliers. Il jouit également d’une forte réduction de ses impôts sur son patrimoine à l’IFI. L’achat d’un prix de part connaît une décote : Habituellement, de 60% à 80% du prix de la pleine propriété des parts. D’autres facteurs comme la durée du démembrement et la SCPI en question seront considérés dans le calcul.

À la fin du contrat de démembrement temporaire, la pleine propriété du bien reviendra au nu-propriétaire, qui percevra éventuellement la totalité des gains. Au final, le nu-propriétaire aura de bonnes chances d’obtenir une importante plus-value sur ses parts.

Source : scpi-8.com

L’usufruit en SCPI

Comme mentionné avant, l’usufruitier et le nu-propriétaire ont des objectifs patrimoniaux biens distincts mais qui peuvent s’accorder. Pendant la durée de l’accord, l’usufruitier obtiendra la totalité des gains provenant des parts de SCPI. Le nu-propriétaire quant à lui, possèdera uniquement le droit de détenir les parts.

Le rôle d’usufruitier convient parfaitement aux contribuables nécessitant des revenus additionnels et étant faiblement imposés. Le placement peut également inclure les contribuables détenant des déficits fonciers non imputés. En outre, les entreprises l’utilise comme une alternative aux produits de trésorerie bancaire classique. C’est étant donné qu’il rapporte plus.

Les bénéfices de l’usufruit :

L’usufruitier ne rembourse pas l’entièreté de la pleine propriété de parts de SCPI mais uniquement une fraction. Néanmoins, il profite toujours de l’entièreté des revenus produits par la SCPI pendant tout le temps du démembrement. En tant que placement, la SCPI présente un taux de rendement annuel relativement élevé. L’usufruitier pourra garder une partie de ses gains pour refaire son capital. Les gains obtenus sont exemptés d’impôts uniquement dans le cas où l’usufruitier dispose d’un déficit foncier non imputé.

La transmission en démembrement SCPI

Le démembrement de SCPI est régulièrement employé dans les cas de succession ou de donation. Après tout, il s’agit d’un outil efficace qui tend à protéger ses proches contre toute incertitude. Ainsi, outre sa réalisation par convention, le démembrement peut aussi être réalisé par succession.  Durant cette procédure, les droits d’usufruit et de nue-propriété vont être distribués entre les enfants et leurs parents pendant une durée déterminée. Dans la plupart des cas, cela se résume à transmettre la nue-propriété des parts de SCPI à ses enfants tout en gardant l’usufruit. En conséquence, les parents obtiennent les loyers mais excluent la nue-propriété de leur patrimoine. Il s’agit d’un avantage particulièrement intéressant si on envisage l’éventualité de transmettre ses parts.

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