Au-delà du fait de générer des revenus, défiscaliser afin de payer moins d’impôts est l’un des objectifs qui poussent les investisseurs à effectuer des placements dans l’immobilier. Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier dans le but de défiscaliser sans pour autant assurer la gestion locative et les travaux, nous vous suggérons la SCPI de déficit foncier. Il s’agit d’une solution d’investissement qui, en plus de répondre à ces différentes préoccupations, revêt bien d’autres avantages.

Le fonctionnement de la SCPI de déficit foncier

Afin de mieux appréhender la SCPI de déficit foncier, il serait opportun de lever le voile sur ce qu’est la SCPI ainsi que le régime fiscal auxquels sont soumis les déficits fonciers.

La SCPI de déficit foncier, une déclinaison de la SCPI fiscale

Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers sont de grandes entités civiles qui vous permettent, que vous soyez investisseur particulier ou institutionnel, d’investir dans l’immobilier sans assumer la gestion locative. Les SCPI ont pour principal objectif de fédérer les capitaux de différents investisseurs afin de se constituer un patrimoine immobilier varié selon la spécialisation. Chaque année, une partie des rendements locatifs et des plus-values vous est versée en tant qu’investisseur.

Si vous souhaitez bénéficier de la niche du déficit foncier ou investir dans d’autres types de biens immobiliers plus interessants, Lessecretsdelimmo.fr est un partenaire de confiance auquel vous pouvez vous référer. À noter tout de même que pour investir en SCPI, trois possibilités s’offrent à vous :

• les SCPI de rendement dont les principales recettes sont les revenus locatifs ;
• les SCPI de plus-values, lesquelles sont orientées achat et revente de biens immobiliers ;
• les SCPI fiscales vous permettant de bénéficier d’avantages fiscaux.

Vous l’aurez certainement deviné, les SCPI de déficit foncier appartiennent à cette troisième catégorie, étant donné qu’elles vous permettent d’attribuer des déficits fonciers à vos revenus.

Le déficit foncier généré par la SCPI

Comme dans le cas d’un achat immobilier classique, la SCPI peut réaliser un déficit foncier pendant la réalisation des travaux. Ce déficit est alors imputable sur les revenus de chaque investisseur. Plus clairement, cela voudra dire quoi ? Les SCPI sont des sociétés qui, d’un point de vue fiscal sont transparentes, comme les Sociétés Civiles Immobilières.

C’est dire qu’en tant qu’investisseur, les résultats générés par les SCPI sont directement imposés. Exit donc l’étape de l’impôt sur les sociétés. En d’autres termes, si votre SCPI génère un résultat positif, vous serez imposé sur une quote-part du résultat au titre des revenus fonciers, en fonction des règles fiscales applicables.

En revanche, si la SCPI génère uniquement des revenus fonciers, vous serez imposé sur ces derniers dans la catégorie revenus fonciers, mais aussi sur une partie de votre revenu global, en application des règles fiscales (traitements et salaires, BIC, BNC, etc.) qui régissent cette matière.

SCPI de déficit foncier : les étapes majeures

Le fonctionnement de la SCPI de déficit foncier repose sur trois étapes essentielles.

L’acquisition de biens immobiliers et la réalisation de travaux

Dans le cadre d’une SCPI fiscale, la première des choses est d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers, lesquels feront l’objet de travaux éligibles au régime fiscal applicable aux déficits fonciers. Les immeubles anciens à usage d’habitation et nécessitant d’importants travaux de rénovation se prêtent parfaitement à cela.

Il est toutefois important de préciser que tous les travaux ne sont pas éligibles au régime fiscal des déficits fonciers. Dans ce cas, il est nécessaire que les travaux se rapportent à :

• l’amélioration du confort du logement ;
• la remise en état de l’immeuble sans que son agencement ne soit affecté outre mesure.

L’imputation des déficits fonciers au revenu global

Lorsque l’immeuble fait l’objet de travaux de rénovation, il ne peut accueillir de locataires. Ainsi, il y a donc une absence de revenus locatifs, et des dépenses conséquentes sont engagées. Pour cela, la SCPI va d’abord scinder des déficits reportables sur vos revenus en tant qu’associé, en vertu du régime de la transparence fiscale caractérisant la SCPI le déficit foncier.

Le principe d’imputation des déficits fonciers est plutôt simple :

• ces derniers s’imputent prioritairement sur vos autres revenus fonciers ;
• la fraction supérieure des déficits fonciers est imputable sur vos autres revenus dans la limite de 10.700 euros l’an, exception faite des intérêts d’emprunt ;
• la fraction des déficits fonciers supérieure à 10 700 euros est reportable dans la même limite durant les 6 années à venir.

C’est cette déduction des déficits fonciers sur le revenu global qui est le principal avantage des SCPI de déficit foncier. Votre investissement vous permet de réaliser des économies d’impôt. De plus, ces dernières ne sont pas liées aux fluctuations du marché immobilier, par opposition aux rendements locatifs qui peuvent baisser à cause de la conjoncture. À noter que la génération de revenus fonciers est toujours d’actualité, sachant qu’après les travaux de rénovation, la SCPI va mettre les biens en location.

La conservation des parts de SCPI

Si l’atout fiscal de la SCPI paraît évident, pour en bénéficier, vous devez vous engager à conserver les parts pendant au moins 3 ans, à compter de la dernière année d’imputation des revenus fonciers. Sachant que les déficits fonciers conséquents sont reportables sur 6 ans, vous devez conserver pendant 9 ans leurs parts afin de bénéficier entièrement des avantages fiscaux associés.

En règle générale, la conservation des parts imposables en SCPI de déficit foncier tourne autour de 15 ans. Difficile d’envisager la revente de vos parts avant cette durée, d’autant plus que vous aurez du mal à trouver des acheteurs ; ces derniers ne bénéficiant d’aucun avantage fiscal.

Les SCPI de déficit foncier, pour qui ?

Au regard des conditions associées aux avantages fiscaux de la SCPI de déficit foncier, elle se prête aux investisseurs imposés dans les hautes tranches marginales de l’impôt. De facto, plus les tranches de l’impôt sont importantes, plus les économies d’impôts qui en résultent le sont également. Par ailleurs, il faut considérer le fait que les déficits fonciers ne sont pas intégrés au calcul du plafonnement des niches fiscales permettant l’investissement dans d’autres produits immobiliers.