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chasseur immobilier toulouse

Popularisé par l’émission “Chasseurs d’apparts” de Stéphane Plaza, le chasseur immobilier présente un profil à mi-chemin entre Sherlock Holmes et Bob Morane.

Sa mission ? Trouver l’appartement ou la maison de vos rêves dans les dédales hasardeux des quartiers haut-garonnais. Il traque les pépites off-market, déjoue les “bons plans” louches et cible les vraies bonnes affaires. Faux jumeau du chasseur immobilier, le courtier immobilier à Toulouse enquête pour son client… dans le parc immobilier neuf. Quelle différence entre ces deux professions ?

Chasseurs… quel est votre métier ?

Un chasseur immobilier à Toulouse, c’est (en théorie) précisément l’inverse d’un agent immobilier. Quand un agent sert la cause des propriétaires ou promoteurs en quête d’un acheteur, le chasseur travaille au service de l’acheteur à cibler le bien parfait dans l’ensemble du parc immobilier.

Le métier de chasseur d’appartement n’est plus si nouveau en France. La première société à s’être lancée sur ce marché a aujourd’hui 20 ans. Période durant laquelle, le nombre de cabinets installés sur le territoire a littéralement explosé (31 agences sont répertoriées à Toulouse, près de 250 en France).

Le chasseur immobilier s’adresse à tous les profils d’acquéreurs, couples en quête d’une maison parfaite, investisseurs qui bâtissent leur patrimoine, contribuables fortement imposés qui cherchent à réduire leur fiscalité, professionnels à la recherche de locaux, entreprises qui accompagnent leurs salariés en mobilité géographique… La liste est longue.

Un bon chasseur immobilier doit scruter à la fois les annonces des particuliers, des agences immobilières, des notaires (ventes aux enchères, transactions… ). Concrètement, vous lui confiez un mandat de recherche. Le plus souvent un mandat exclusif de 3 mois, renouvelable 1 fois par reconduction tacite.

Il fait le tri des biens correspondants à votre demande, contacte les vendeurs pour obtenir des renseignements complémentaires et se déplace rapidement pour visiter les biens présélectionnés.

Pour information, certaines agences de chasseurs, plus “low cost” ne visitent pas les biens en direct et répercute cette économie de temps sur leurs tarifs.

Le service All inclusive de l’immobilier toulousain

Dire que le chasseur s’occupe de tout pour l’achat immobilier à Toulouse n’est pas qu’une accroche publicitaire :

cahier des charges, faisabilité du projet, évaluation du budget global (taxes, frais de notaire, intérêts etc…), financement, sélection des biens, des dispositifs de défiscalisation envisageables, visites, accompagnement au rdv du compromis et de l’acte de vente, etc…

Si vous n’habitez pas dans la région, certains proposent même d’organiser votre déplacement de A à Z : hôtellerie et restauration, location d’un véhicule pour une visite.

Avant toute autre démarche, un chasseur immobilier dressera avec vous, le portrait-robot de votre bien idéal pour explorer les offres en cours et à venir à l’aide d’un cahier des charge précis.

Le service peut aller loin, avec une analyse des projets urbains environnants, nuisances sonores, profil du voisinage, du chiffrage des travaux, écoles et transports à proximité etc.

Un chasseur peut-il aussi être agent immobilier ?

Sur un marché très “tendu” comme Toulouse et sa périphérie, il peut être contre-productif de faire de la chasse et de la vente ; l’atout n°1 d’un chasseur immobilier efficace étant son réseau. En choisissant d’être agent double, le chasseur devient concurrent des agents immobiliers qui peuvent rechigner à l’informer lorsqu’un bien est vendu off-market ou même plus prosaïquement… lui claquer la porte au nez.

En revanche, rien ne l’interdit légalement. L’article 1161 du code civil qui précise qu’“en matière de représentation des personnes physiques, un représentant ne peut agir pour le compte de plusieurs parties au contrat en opposition d’intérêts ni contracter pour son propre compte avec le représenté ” a parfois laissé place à interprétation, mais n’interdit pas le double mandat.

Ce qu’il impose en revanche c’est la transparence. Un mandat de recherche doit clairement contenir une autorisation à proposer des biens sur lesquels l’agent immobilier a un mandat de vente. De plus, il doit préciser que le mandataire sera autorisé à percevoir deux rémunérations distinctes concernant une même opération.

Mais… de l’avis général, il est préférable que la rémunération d’un chasseur vienne de son client acquéreur pour des raisons assez évidentes.

Un chasseur/agent immobilier aura toujours un intérêt à mettre en avant un bien qu’il a en portefeuille puisqu’il touche des honoraires pleins côté vendeur au titre de son mandat de vente. Si un chasseur se rémunère en partie sur les honoraires d’un agent immobilier, ce que l’on appelle “l’inter-cabinet”, son objectivité vis-à-vis du bien et du vendeur est douteuse.

Sans compter que le temps de travail passé à explorer le marché sera tout de même considérablement moins long. Sauf exception, un “agent chasseur” est donc très potentiellement moins objectif et moins proactif pour son client chercheur. Il est également probable qu’il ne prospecte pas sur la totalité du marché immobilier. Pour garantir son objectivité, il faudrait que le chasseur de biens immobiliers ait un mandat sur l’ensemble du parc immobilier de la ville.

Quel est le prix d’un chasseur immobilier à Toulouse ?

La rémunération d’un chasseur peut se faire au pourcentage ou au forfait. Dans le cas d’un tarif au pourcentage, la commission d’un “chasseur d’appart” à Toulouse représente entre 1,5 et 6 % du montant de la transaction.

Le pourcentage dépend du prix du bien (plus le bien est cher plus le pourcentage est faible).

Comme tout agent immobilier, le chasseur immobilier ne peut être payé QUE si la vente est effective. Toute autre pratique est illégale.

La loi Hoguet interdit aux agents immobiliers la facturation de frais de mission ou de dossier. L’article 6 de la loi interdit la perception d’une somme d’argent quelle qu’elle soit, avant la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Les visites (avec bons de visite) ou les signatures d’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) ne justifient pas de frais d’agence. Le chasseur immobilier pris en défaut risque une peine maximum de deux ans de prison et 30 000 euros d’amende.

Côté vendeur, si le logement que vous décidez d’acheter est commercialisé via une agence immobilière, le prix communiqué est FAI (Frais d’Agence Inclus), c’est à dire “prix net vendeur”. Si les honoraires d’agence sont à la charge du vendeur, la mention « honoraires à la charge du vendeur » est précisée dans l’annonce.

Quelles sont les qualités d’un bon chasseur d’appartement à Toulouse ?

Sans sombrer dans le chauvinisme, il est tout de même opportun qu’un chasseur d’appartement soit, si ce n’est originaire, au moins installé dans la région depuis un moment.

Le marché immobilier à Toulouse n’a pas le même profil que le marché à Paris ou à Brest. Un breton non averti et fraîchement débarqué cherchera un dernier étage baie vitrée plein sud … Le conseiller toulousain vérifiera l’isolation de la toiture et lui suggérera de budgétiser l’installation d’une climatisation.

Côté formation, les profils d’études et d’expériences peuvent être variés mais clairement un parcours dans les formations et métiers de l’immobilier, de la gestion de patrimoine et de la finance est favorisant.

Une agence de chasseurs d’appartements avisée recrute des profils complémentaires, spécialisés dans les dispositifs de défiscalisation, les montages de dossiers bancaires, les réalités techniques du bâtiment, les lois qui encadrent l’immobilier, les attentes des clients selon leur âge, leur CSP, leur situation familiale…

Au-delà de la maîtrise du terrain, les qualités intrinsèques d’un bon chasseur d’immobilier sont : la réactivité, la fibre commerciale, une connaissance pointue des cadres législatifs de l’immobilier et de ses financements, un grand sens de l’organisation, de la planification et du service. Un certain sens de l’écoute et un rien d’éloquence ne gâche rien.

Avant de sélectionner un chasseur immobilier veillez à vérifier qu’il possède bien une carte T. Le chasseur de biens immobiliers ou “chasseur d’appartement” est un agent dont l’activité est encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui stipule que l’intermédiaire en transactions immobilières doit obligatoirement posséder une carte professionnelle d’agent immobilier.

La Carte T (T pour transaction) est délivrée par la préfecture valable 3 ans. Le fait d’utiliser le titre d’agent immobilier sans être titulaire de la carte expose à une peine pouvant aller jusqu’à 6 mois de prison et 7 500 € d’amende.

Outre cette carte obligatoire, il est fortement conseillé de choisir un professionnel, membre des organismes suivants :

  • Fédération nationale des chasseurs immobiliers (FNCI) ;
  • Fédération française des chasseurs immobiliers (FFCI) ;
  • Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

Chasseur immobilier/courtier en immobilier neuf : quelle différence ?

Pour un client qui recherche un bien neuf, la différence principale est clairement : le prix. Un chasseur immobilier est rémunéré par son client ; ce qui pour rappel doit garantir sa neutralité vis-à-vis des biens proposés.

La préférence d’un acquéreur pour l’immobilier neuf tient souvent au côté “clé en main” ou exempt de travaux, aux considérations d’isolation et de performances énergétiques mais surtout, aux avantages économiques et dispositifs de défiscalisation qui soutiennent l’investissement locatif dans le neuf (comme le Pinel par exemple).

Un courtier en immobilier neuf est gratuit pour le client. Formulé autrement, il propose des biens immobiliers à prix direct promoteur. Ce qui garantit sa neutralité et son indépendance, c’est son accès à l’ensemble de la promotion immobilière neuve. Rémunéré par le promoteur en tant qu’apporteur d’affaire, il n’a aucun intérêt à en choisir un plutôt qu’un autre.

Le choix d’un chasseur spécialisé dans son domaine est un avantage non négligeable car selon toute probabilité, un spécialiste en tout… vous ment.

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