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La législation sur les diagnostics immobiliers est régulièrement mise à jour. Elle est de plus en plus pointue. À la vente d’un bien, vous devez remettre un dossier de diagnostic technique (DDT) qui en comprend une dizaine avec une dernière portant sur l’État des nuisances sonores aériennes (ENSA).

Le Diagnostic de performance énergétique

Les propriétaires souhaitant mettre leur bien immobilier sur le marché sont dans l’obligation d’établir plusieurs diagnostics qui constitueront le dossier de diagnostic technique. Le Diagnostic de performance énergétique donne les informations sur la consommation énergétique d’un logement et le taux de gaz à effet de serre émis. Sont pris en compte les équipements de chauffage installés, les systèmes de ventilation, l’isolation des parois opaques et vitrées. Le diagnostic considère également l’orientation et l’inertie des murs, afin de déterminer leur capacité à emmagasiner et à restituer la chaleur.

Le diagnostic comprend un volet recommandation permettant au diagnostiqueur de donner des conseils pour améliorer les performances de chauffage. Il ne s’agit toutefois pas d’un document obligeant le bailleur ou le propriétaire à réaliser des travaux. Si vous vendez ou mettez votre bien en location, vous devez également effectuer un ERP en ligne complet. Le DPE est valide pendant une période de 10 ans.

états d'ERP et ENSA

L’État des Risques et Pollutions

L’État des Risques et Pollutions (ERP), qui remplace l’ancien ESRIS, est un diagnostic portant sur les risques qu’encourent les biens immobiliers dans certaines zones géographiques où peuvent se produire certains phénomènes naturels, tels que la pollution des sols, le gonflement-retrait d’argile, pollution au radon (un gaz naturel, incolore et inodore) ou une catastrophe naturelle (crue éclair, éboulement, effondrement), risques sismiques.

Dans le cadre d’une vente, il sera remis en même temps que la promesse de vente comme stipulé par l’article L271-4 à L271-6 du Code de la construction et de l’habitation, ou au locataire en même temps que le bail de location. Sont concernés par ce diagnostic toutes les constructions ou terrains situés dans un périmètre défini par un arrêté préfectoral comme sujet à risques ou à pollution, ou encore ayant un niveau de sismicité 1. Le diagnostic ERP n’est valide que pendant 6 mois. Si au terme de cette période, le bien n’est pas encore vendu, il sera à refaire.

L’État des nuisances sonores (ENSA)

Le diagnostic des nuisances sonores aériennes ou ENSA est obligatoire depuis le 1er juin 2020 pour tous les biens immobiliers situés dans des zones délimitées par le Plan d’exposition au bruit ou PEB. Ces zones sont toutes situées à proximité d’une base aérienne, d’un aéroport où l’atterrissage et le décollage des avions provoquent des nuisances sonores plus ou moins élevées.

Le PEB classe ces zones en différentes catégories. Dans la zone A, la nuisance sonore est supérieure ou égale à 70 Lden ou Level day evening night. Celle-ci est de plus en plus faible de la zone B à la zone D où la gêne est supérieure à 50 Lden. Une construction d’habitation dans la zone D est soumise à des travaux d’isolation phonique très performants. Si vous achetez un bien dans cette zone, le vendeur devra donc vous fournir l’ENSA, document donnant les mesures des bruits perçus dans le bien à vendre. Les mesures sont effectuées pour en garantir la pertinence.

À noter que la non-transmission de l’ENSA à l’acquéreur est passible de sanction, qui se présente sous la forme de l’annulation de la vente ou sous celle d’une demande de paiement de dommages-intérêts dans le cadre d’une saisine judiciaire. Si des fraudes ou la transmission de fausses informations sont constatées, vous pouvez faire appel au service des fraudes de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes pouvant aboutir à deux ans d’emprisonnement assortis d’une amende de 300 000 euros pour le vendeur fraudeur.

Le diagnostic amiante

D’autres diagnostics sont obligatoires. L’État d’amiante en fait notamment partie. Elle est obligatoire sur tous les logements dont le permis de construire a été attribué avant juillet 1997, date à laquelle l’amiante a été interdit d’utilisation en France. Il est réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié par le Ministère chargé de l’environnement sur tous les revêtements tant extérieurs qu’intérieurs de l’habitation.

Les diagnostics effectués avant le 1er janvier 2013 ne sont plus valables. Ils doivent être mis à jour avant la vente d’un bien immobilier après cette date. Si ce diagnostic est obligatoire, c’est parce qu’actuellement plus de 3000 personnes par an décèdent encore suite à une exposition à l’amiante. La validité du diagnostic amiante est illimitée si le résultat est négatif, s’il est positif, il est de trois ans, avec en prime l’obligation de procéder au désamiantage du logement.

diagnostics obligatoires DPE

Le diagnostic Loi Carrez

Si vous comptez acheter un bien dans une copropriété, qu’il soit vertical (dans un immeuble) ou horizontal (au sein d’un lotissement), le vendeur devra vous remettre le diagnostic Loi Carrez qui calcule la superficie habitable d’un logement. Celui-ci n’inclut pas les murs, les cloisons opaques ou vitrées, les balcons ou encore les caves et les parkings. Par contre, si la hauteur sous plafond du placard est d’1.80 m au moins et s’il n’y a pas de dénivellation par rapport au reste de la pièce, le placard est compris dans le calcul de la superficie Loi Carrez. Il est toujours préférable de s’adresser à un diagnostiqueur certifié permettant au vendeur d’avoir un recours en cas de contentieux.

La durée de validité du certificat loi Carrez est illimitée. Elle est cependant à mettre à jour si des travaux ont réduit (isolation par exemple), ou augmenté la superficie du logement. Si le vendeur ne produit pas le certificat, l’acquéreur peut tout simplement procéder à l’annulation de l’acte de vente. Si le document surévalue la superficie (si elle est en réalité inférieure de plus de 5% à ce qui est mentionné), une réduction du prix de vente peut être requise par l’acheteur auprès d’un tribunal.

Plusieurs autres diagnostics doivent être faits par le vendeur, parmi ceux-ci le diagnostic plombs pour les logements construits avant 1949 ou encore le diagnostic termites pour les biens situés dans des zones spécifiques délimitées par un arrêté préfectoral. Vous pouvez lire aussi : choisir les fenêtres de sa future construction.

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