Location ou achat d’un bien : attention à la pollution !

Saviez-vous que la France compte plus de 400 000 sites pollués ? Si vous achetez ou louez une maison ou un terrain, celui-ci peut être concerné par une pollution.

Plusieurs réflexes sont essentiels afin d’anticiper les problématiques liées à la pollution d’un bien immobilier.

Si le terrain que vous souhaitez acheter ou louer est concerné, vous pouvez contacter un avocat environnement qui vous accompagnera pour protéger votre patrimoine.

S’informer au préalable : le réflexe essentiel pour identifier si le bien est pollué

Un réflexe très simple peut permettre aux acquéreurs et locataires d’éviter de mauvaises surprises.

C’est de s’informer en amont sur l’historique du site et sur les activités qui ont été exploitées sur le bien immobilier.

Où trouver l’information sur l’historique du bien immobilier ?

Des bases de données environnementales sont publiques, disponibles sur Internet.

Ces bases de données permettent d’identifier les activités potentiellement polluantes exercées sur le bien immobilier ou à proximité.

Voici 4 bases de données à consulter impérativement :

• BASIAS : l’inventaire historique des sites industriels et activités de 
service
• ICPE : la base des installations classées pour la protection de 
l’environnement (cette base ne vise que les ICPE soumises à autorisation ou à enregistrement, et non celles à déclaration)
• SIS : la base des terrains situés en secteur d’information sur les sols
• BASOL : la base de données sur les sites et sols pollués ou 
potentiellement pollués appelant une action des 
pouvoirs publics à titre préventif ou curatif

La majorité des sites listés dans les bases de données BASOL et SIS comprennent des terrains dont la pollution est avérée. Des mesures particulières doivent être mises en place sur ces terrains pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publique et l’environnement.

En revanche, les sites répertoriés dans BASIAS et ICPE sont des sites industriels. De par cet historique, il peut exister une suspicion de pollution. Il ne s’agit pas d’une pollution avérée.

Point de vigilance : La pollution bouge ! La pollution peut être indirecte, car elle migre par les eaux souterraines, l’air, etc. Il faut donc aussi regarder les activités exercées sur les terrains situés à proximité du bien.

Que faire en cas d’incertitude sur l’état environnemental du bien ?

Il est parfois difficile de savoir si le bien immobilier est pollué.

En cas d’incertitude, toute acquisition ou location d’un bien immobilier devrait être précédée d’un diagnostic de pollution.

Dans cette hypothèse, il est conseillé de faire appel à un bureau d’études certifié en sites et sols pollué.

Les études détermineront si le bien est pollué. Le cas échéant, le bureau d’études identifiera la nature et l’ampleur de cette pollution.

Que faire si le bien immobilier est pollué ?

La pollution sera gérée différemment, selon la date de la découverte de la pollution du bien.

Avez-vous découvert la pollution AVANT ou APRES la signature de l’acte de vente ou de location du bien ?

Si vous découvrez que le bien est pollué AVANT de signer, vous pouvez décider de ne pas poursuivre la transaction. Vous pouvez également considérer que la pollution est un élément de négociation (par exemple : pour obtenir la réduction de prix ou la prise en charge de la dépollution par le vendeur).

Soyez vigilant sur le coût et le niveau de la dépollution, en fonction de la nature de l’activité qui sera exercée sur le bien immobilier dans le futur.

Attention également aux enjeux de responsabilité (qui est responsable de la dépollution, quelles sanctions sont encourues, etc.).

Si vous découvrez que le bien est pollué APRES l’achat ou la location, il est envisageable de négocier une solution amiable directement avec le vendeur/bailleur.

Néanmoins, au vu des enjeux financiers, cette phase amiable aboutit rarement. Souvent, des actions juridiques sont engagées.

Quelles actions juridiques sont envisageables ?

Il existe les actions de droit commun, prévues par le code civil. Ainsi, il est possible de fonder une action sur les vices du consentement.

En effet, si l’information relative à l’état de pollution du bien immobilier n’a pas été donnée avant la conclusion du contrat, cela n’a pas permis au cocontractant de donner son consentement éclairé.

Il existe également des actions spéciales, prévues par le code de l’environnement. Par exemple, lorsque le vendeur n’a pas informé par écrit l’acquéreur que le site a accueilli auparavant une ICPE soumise à autorisation ou à enregistrement.

Alors, l’acheteur a le droit de demander la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix sous certaines conditions (article L. 514-20 du code de l’environnement).

Attention aux délais : le plus vite sera le mieux !

La prescription désigne la durée au delà de laquelle une action en justice, civile ou pénale, n’est plus recevable. La prescription de droit commun, prévue par l’article 2224 du code civil, est de 5 ans.

Ce délai commence à courir à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Toutefois, pour certaines actions spéciales, le délai de prescription peut être plus court. Ainsi, pour l’action prévue par l’article L. 514-20 du code de l’environnement susvisée, le délai est plus court.

Il faut introduire une action contentieuse dans un délai de 2 ans à compter de la découverte de la pollution.

Attention à votre santé : consultez un médecin spécialisé !

Parallèlement à une action juridique, faites-vous suivre par un médecin spécialisé en pathologies environnementales. En effet, une intoxication peut créer de graves problèmes de santé.

Renseignez-vous sur les polluants, et notamment sur les agents chimiques « CMR » car ils ont des effets :

• cancérogènes,
• mutagènes ou
• toxiques pour la reproduction

En conclusion, une personne avertit en vaut 2

Les conséquences de l’acquisition ou de la location d’un bien immobilier pollué peuvent être considérables, notamment au niveau financier et pour votre santé.

Désormais, vous connaissez les principales recommandations. Faites-en bon usage et partagez cet article !