Face à la montée des prix de l’immobilier et aux contraintes économiques qui pèsent sur les ménages français en 2024, devenir propriétaire peut sembler un objectif difficile à atteindre. Pour répondre à ces défis, le gouvernement a mis en place deux dispositifs majeurs : le Bail Réel Solidaire (BRS) et la location-accession via le Prêt Social de Location-Accession (PSLA). Mais alors, quel dispositif s’adapte le mieux à votre situation ? Passons en revue leurs particularités pour vous aider à concrétiser votre projet immobilier.

Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ?

Introduit par la loi ALUR et la loi pour la croissance et l’égalité des chances économiques en 2015. Le BRS est un dispositif d’accession sociale à la propriété qui repose sur la dissociation entre la propriété du foncier et celle du bâti. Concrètement, un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) comme Lyon Métropole Habitat acquiert le terrain et en conserve la propriété, tandis que l’acquéreur achète uniquement le logement construit dessus.

Les principaux avantages du BRS sont :

• un prix d’achat réduit : en achetant que le bâti, le coût est diminué de 15 à 40 % par rapport au marché traditionnel.
• un encadrement des prix à la revente : le prix de revente est encadré pour éviter la spéculation immobilière, garantissant ainsi le maintien de l’accessibilité du logement pour les futurs acquéreurs, explique le Ministère de la Transition Écologique.
• une redevance modérée : l’acquéreur verse une redevance mensuelle à l’OFS pour l’utilisation du terrain, généralement comprise entre 1 et 4 € par mètre carré.

Qu’est-ce que la location-accession (PSLA) ?

Le PSLA, mis en place en 2004, est un dispositif qui facilite l’accès à la propriété pour les ménages modestes sans apport initial. Il se déroule en deux phases :

1. une phase locative : le ménage occupe le logement en tant que locataire et verse une redevance mensuelle, composée d’une part locative et d’une part acquisitive. Cette dernière constitue une épargne déductible du prix d’achat en cas de levée de l’option d’achat.
2. une phase d’accession : à l’issue de la période locative, le ménage peut lever l’option d’achat et devenir propriétaire du logement, en bénéficiant de conditions avantageuses.

Les avantages du prêt social location accession incluent :

• une décote du prix de vente : pendant la phase locative, une décote de 1 % par année de location est appliquée au prix de vente du logement.
• un prix de vente réduit : les logements accessibles via le PSLA bénéficient d’un prix plafonné, souvent inférieur aux prix du marché, facilitant l’achat pour les ménages modestes.
• la sécurité de l’achat : le ménage teste sa capacité de remboursement pendant la phase locative, réduisant les risques d’endettement excessif.

Quelles sont les différences et les points communs entre les deux dispositifs ?

Bien que le BRS et le PSLA visent à faciliter l’accession à la propriété pour les ménages modestes, ils présentent des différences notables mais également des similitudes.

Propriété du foncier

Dans le cadre du BRS, l’acquéreur devient uniquement propriétaire du bâti, tandis que le terrain reste la propriété de l’OFS. À l’inverse, investir avec le dispositif de location accession permet l’acquisition complète du bien, incluant le terrain, à l’issue de la phase locative.

Encadrement des prix lors de la revente

Le bail réel solidaire impose un encadrement strict des prix de revente afin d’éviter la spéculation immobilière et de maintenir l’accessibilité du bien pour les futurs acquéreurs. En revanche, le PSLA n’impose pas de telles restrictions, offrant plus de liberté pour une éventuelle revente.

Phase locative ou achat direct

Le prêt social location accession se distingue par une phase locative préalable à l’achat, permettant aux ménages de tester leur capacité financière tout en épargnant pour l’acquisition. Le BRS, quant à lui, implique un achat direct du bâti, sans période transitoire.

Des avantages financiers comparables

Ces deux dispositifs présentent des avantages financiers attractifs, tels que :

• l’accès au Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour financer une partie de l’achat.
• une TVA réduite à 5,5 %, contre 20 % habituellement pour les logements neufs.
• des exonérations ou abattements fiscaux, notamment une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu’à 15 ans à compter de la date d’achèvement pour le neuf.

Des plafonds de ressources similaires

Pour être éligible au BRS ou à la location accession, les candidats doivent respecter des plafonds de ressources définis par le gouvernement. En 2024, par exemple, une personne seule résidant en zone A (Lyon, Toulouse, Bordeaux) ne doit pas dépasser un revenu fiscal de 37 581 €. Ces seuils garantissent que ces dispositifs bénéficient aux ménages qui en ont le plus besoin.

Chaque dispositif offre des avantages spécifiques et répond à des besoins différents. Pour faire le meilleur choix, prenez le temps d’évaluer votre situation financière, vos projets à long terme, ainsi que votre capacité à répondre aux critères d’éligibilité. N’hésitez pas à consulter des experts ou des promoteurs immobiliers pour bénéficier de conseils personnalisés.