Vous êtes sans doute déjà au courant que le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre aux propriétaires de biens meublés la possibilité de bénéficier d’une fiscalité réduite, augmentant ainsi la rentabilité de leurs investissements locatifs. Toutefois, vous vous demandez sans doute comment fonctionne concrètement la fiscalité en LMNP et qu’elles sont les conditions et autres obligations à connaitre ? Dans cet article nous vous résumons l’essentiel pour bien comprendre !

Les deux régimes fiscaux du statut LMNP

Les revenus provenant d’une location meublée sont catégorisés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En tant qu’investisseur LMNP vous avez la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux pour déclarer vos revenus locatifs : le régime des micro-BIC et le régime réel simplifié.

La sélection entre ces régimes dépend de plusieurs critères, notamment les revenus locatifs annuels et la stratégie d’optimisation fiscale de l’investisseur.

1. Le régime des micro-BIC : Ce régime s’applique automatiquement lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 euros. Il offre un abattement forfaitaire de 50% censé couvrir toutes vos charges. Le revenu imposable est donc calculé en soustrayant cet abattement du revenu brut, simplifiant considérablement votre déclaration fiscale.
2. Le régime réel simplifié : Plus complexe, ce régime est souvent choisi par ceux qui dépassent les seuils des micro-BIC ou par ceux dont les charges réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire proposé par le micro-BIC. Le régime réel vous permet la déduction de toutes les charges réelles et les amortissements du coût d’achat du bien et des travaux. Cela nécessite une tenue de comptabilité détaillée par un expert-comptable, mais peut significativement réduire l’impôt sur le revenu si les charges sont élevées. En choisissant le régime réel, certains investisseurs génèrent des revenus totalement défiscalisés et ce pendant plusieurs années.

Pour approfondir encore un peu le sujet, vous pouvez découvrir un article qui donne d’autres détails sur la fiscalité du LMNP.

Les charges déductibles en LMNP

Dans le cadre du statut de LMNP, vous avez la possibilité de déduire diverses charges de vos revenus brut, ce qui permet de réduire significativement l’impôt sur le revenu. Ces déductions varient en fonction du régime fiscal choisi comme vu précédemment, mais sous le régime réel, elles sont particulièrement avantageuses puisqu’elles permettent une déduction intégrale de vos frais réels.

1. Frais d’acquisition : Les coûts associés à l’achat du bien immobilier, tels que les frais de notaire et les droits d’enregistrement, peuvent être amortis et déduits sur plusieurs années.
2. Travaux d’entretien et de rénovation : Toutes les dépenses relatives à l’entretien et à la rénovation du bien loué sont déductibles. Cela inclut les réparations mineures et les grandes rénovations qui prolongent la durée de vie de la propriété ou augmentent sa valeur.
3. Charges locatives : Ces charges comprennent les taxes foncières, les charges de copropriété non récupérables auprès des locataires, et d’autres frais administratifs directement liés à la gestion de la propriété.
4. Amortissements : Le coût de l’immobilier ainsi que celui des meubles et équipements peuvent être amortis sur leur durée de vie estimée, offrant une déduction annuelle qui reflète la dépréciation de ces actifs.
5. Assurances : Les primes d’assurance pour la couverture du bien, comme l’assurance propriétaire non occupant et l’assurance risques locatifs, sont également déductibles.
6. Autres frais : D’autres coûts, tels que les honoraires de gestion locative, les frais de publicité pour la recherche de locataires, et les dépenses en services juridiques ou comptables liés directement à l’activité de location, peuvent être inclus.

Comment déclarer vos revenus LMNP ?

1. Accès au site des impôts

• Accéder au site : Rendez-vous sur le site officiel des impôts impots.gouv.fr.
• Connexion : Connectez-vous à votre espace particulier en utilisant vos identifiants (numéro fiscal et mot de passe). Si vous n’avez pas encore de compte, vous devrez en créer un.

2. Sélection de la déclaration appropriée

• Trouver la déclaration : Une fois connecté, accédez à la section « Déclarer mes revenus ». Sélectionnez l’année fiscale concernée, ici 2023 pour la déclaration en 2024.
• Choix du formulaire : Pour les revenus LMNP, vous aurez besoin de remplir le formulaire 2042-C-PRO si vous optez pour le régime micro-BIC, ou les formulaires 2031 et annexes pour le régime réel.

3. Remplissage de la déclaration

• Régime micro-BIC : Indiquez vos recettes annuelles. Le système appliquera automatiquement l’abattement de 50%.
• Régime réel :
  • Détailler les revenus : Indiquez les loyers perçus.
  • Lister les charges : Entrez toutes les charges déductibles, comme les frais d’entretien, les amortissements, les frais de gestion, etc.
  • Calcul de l’impôt : Le système calculera votre bénéfice imposable après déduction de ces charges.

4. Vérification et validation

• Vérifiez toutes les informations : Assurez-vous que toutes les entrées sont correctes et complètes.
• Validation de la déclaration : Une fois que tout est en ordre, vous pouvez soumettre votre déclaration.

5. Paiement de l’impôt

• Méthodes de paiement : Après la validation de votre déclaration, vous serez informé du montant de l’impôt dû. Vous pouvez payer cet impôt en ligne via le même portail.

6. Conserver les justificatifs

• Documentation : Gardez une copie de votre déclaration et de tous les justificatifs des charges déductibles. Ces documents peuvent être nécessaires en cas de contrôle fiscal.