Choisir le bon dispositif défiscalisant adapté à ma situation

Loi Pinel, le dispositif à la mode

Investir grâce à la loi Pinel, c’est clairement faire le choix d’un soutien au locatif dans l’immobilier neuf, qui plus dans des zones géographiques en tension locative. Créé en 2014, le dispositif Loi Pinel (qui a pris la suite de la loi Duflot) permet en effet d’acquérir un logement neuf jusqu’à 300 000 € (prix moyen au mètre carré jusqu’à 5 500 €/m²), tout en réalisant une opération de défiscalisation des plus intéressantes en contrepartie d’une location à destination des classes moyennes…

L’objectif est donc triple :

• se constituer un patrimoine immobilier
• réduire ses impôts jusqu’à 6.000 euros par an,
• tout en encaissant des revenus locatifs réguliers.

En parallèle, vous participez à la dynamisation du marché locatif en faveur de locataires qui profitent d’appartements moins chers que sur le marché classique (le loyer est plafonné et votre locataire ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources).

Les autres dispositifs possibles

Si la loi Pinel est le plus populaire des dispositifs de défiscalisation, ce n’est pas, loin s’en faut, le seul à la disposition des investisseurs.  Grosso modo, il existe 2 autres grands moyens de se constituer un patrimoine immobilier financé en grande partie par ses impôts : la loi Censi-Bouvard et les statuts de LMNP/LMP.

1/ Complétant le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP, voir point 2), le dispositif Censi-Bouvard permet d’investir dans des logements neufs meublés en résidences services (pour personnes âgées, handicapées ou pour étudiants). En investissant en Censi-Bouvard, vous obtenez une réduction d’impôt et vous récupérez la TVA à 20% sur votre acquisition. Attention, cet investissement devra impérativement avoir lieu avant le 31 décembre 2022 et concerner un logement neuf que vous vous engagez à mettre en location pendant une durée de 9 ans.

2/ Vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vous pouvez alors déduire votre déficit foncier et vos différentes charges, imputer les amortissements mobiliers et immobiliers, et éventuellement bénéficier d’une exonération de plus-value. Pour en savoir plus, renseignez-vous en ligne ou auprès de votre notaire.

Vous pouvez aussi creuser du côté des lois Malraux et Monuments Historiques pour parfaire votre connaissance des dispositifs ouvrant droit à une défiscalisation immobilière.

Bien choisir le programme immobilier sur lequel investir

Bien choisir son promoteur immobilier ? Sur quels critères ?

On l’a vu plus haut avec la loi Pinel, la base du montage s’appuie majoritairement sur l’achat d’un logement neuf. Et la question se pose alors : comment être sûr de ne pas se tromper en choisissant son promoteur immobilier lors de l’achat d’un logement neuf ? Même si cela reste très minoritaire, la toile regorge d’histoires de logements non-conformes au plan ou de retards dans la livraison qui ont pu obérer la rentabilité de certaines opérations. Alors comment sélectionner à coup sûr le bon promoteur ?

Dans la mesure du possible, nous vous conseillons de vérifier ou de suivre les points suivants :

• Le financement du projet grâce à l’obtention définitive du crédit bancaire
• Le choix du logement
• La signature en bonne et due forme du contrat de réservation
• L’atteinte des différentes phases de la construction dans le calendrier fourni

Une des bonnes pratiques de l’exercice consiste surtout à consulter la liste des promoteurs proposant des appartements neufs et à privilégier un promoteur immobilier qui a déjà fait ses preuves et qui pourra donc se prévaloir de réussites concrètes dans le passé. Pour ce faire, demandez-lui de vous fournir les coordonnées de ses programmes précédents et faites votre propre petite enquête.

Dernier “truc” pour vous rassurer totalement : si le promoteur que vous souhaitez choisir adhère au réseau de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), vous pouvez y aller les yeux (presque) fermés !

Sélectionner le bon bien, la bonne résidence, le bon emplacement

L’un ne va pas sans l’autre : choisir un bon promoteur, c’est dans la très grande majorité des cas l’assurance de jeter son dévolu sur le bon programme.

Mais si vous souhaitez avoir la certitude de sélectionner le bon bien dans la bonne résidence, posez-vous la seule et unique question qui vaille : son emplacement ! Car c’est bien connu des professionnels de l’immobilier : l’emplacement d’un appartement est de très loin le critère numéro un dans le choix du bien à acheter, comme le rappelle leur formule clé : “Meilleur est l’emplacement et meilleur sera votre investissement !”

Quand vous avez le choix entre plusieurs biens, localisez-les sur une carte et renseignez-vous sur le prix des biens dans le secteur ou dans celui à proximité immédiate. Vous serez vite fixé en constatant des différences de prix qui peuvent être tout à fait significatives à quelques centaines de mètres près.

Ça va sans dire (mais ça va mieux en disant), mais si vous cochez le plus possible des items suivants, vous saurez que vous ne vous trompez pas : moyens de transport, dynamisme de l’emploi, commerces et services, cinémas, théâtres, qualité de l’air, proximité de parcs, exposition, vue, calme… En gros, là où la majorité des personnes aimeraient vivre !

Choisir la bonne solution pour gérer la location

Déléguer la gestion locative : la facilité

Vous avez choisi le promoteur et le programme ? Félicitations, vous y êtes presque ! Ne reste plus qu’à louer le bien que vous venez d’acquérir… Deux solutions s’offrent alors à vous :

• trouver vous-même votre locataire ;
• ou déléguer la gestion locative à un spécialiste.

Même s’il existe aujourd’hui des outils et applications de gestion locative pour vous aider sur ce travail, nous vous conseillons tout de même la deuxième option, à savoir sous-traiter la location directement au promoteur ou à une agence immobilière spécialisée. Non seulement louer un bien ne s’improvise pas (et comporte un risque non négligeable de tomber sur un mauvais payeur) mais cela peut s’avérer long et compliqué, surtout quand vous n’habitez pas dans la ville où vous avez acheté votre bien. Sans compter les connaissances juridiques et procédurières dont vous ne pourrez pas vous exonérer.

Vous l’aurez compris, déléguer la gestion locative est la solution de facilité par excellence pour sécuriser votre investissement. La société de gestion va s’occuper de tout à votre place (sélection des candidats, visite, contrat de location, encaissement des loyers…). Non seulement elle gérera tous les éventuels soucis du quotidien (dégâts de eaux, pannes…) mais elle pourra également vous proposer une garantie locative vous mettant à l’abri de tous les éventuels problèmes de paiement.

Gérer seul une location : trouver les locataires, gérer les contrats, gérer les incidents et travaux

Nonobstant les conseils ci-dessus, vous avez décidé de gérer seul la location de votre bien immobilier : pas de problème, vous en avez parfaitement le droit et nul doute que vous en tirerez très bien. A la condition expresse d’être parfaitement attentifs aux contraintes suivantes :

• Sélectionner votre locataire soigneusement
• Signer le contrat et l’état des lieux que vous devrez réaliser
• Gérer des éventuels retards de paiement
• Régulariser des charges
• Gérer d’éventuelles vacances locatives
• Gérer les éventuels dégâts et réparations
• Obtenir des rendez-vous avec des artisans pour qu’ils interviennent
• Gérer les obligations fiscales

La première étape consiste en effet à trouver un locataire, et le bon ! Passez une annonce (après avoir fixé le prix des loyers et des charges), gérez les visites, établissez les dossiers des candidats à la location. Une fois votre décision prise, signez le contrat et procédez à l’état des lieux.

Il ne vous reste plus qu’à encaisser les loyers tous les mois, sans omettre d’établir les quittances correspondantes. Si vous ne souhaitez pas vivre avec l’épée de Damoclès du retard ou du défaut de paiement au-dessus de votre tête, vous pouvez toujours souscrire une assurance garantie loyers impayés (GLI). Même si le bien que vous louez est neuf, attendez-vous à devoir gérer des réparations et incidents divers et variés (problème de branchement électrique, dégât des eaux, problème de chauffage…). Vous devrez également gérer la régularisation des charges, le budget global de la location (incluant le paiement de la taxe foncière). Dernier point à ne pas négliger : n’oubliez pas de déclarer vos revenus locatifs aux impôts !