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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des véhicules d’investissement très prisés en raison de leur potentiel de rendement et de diversification. Pourtant, il est parfois difficile de s’y retrouver face à la multitude d’options proposées sur le marché, notamment en termes de frais. Dans cet article, nous vous dévoilons les clés pour mieux comprendre les SCPI sans frais et faire les meilleurs choix possibles.

Les différents types de frais liés aux SCPI

Avant de se lancer dans l’investissement en SCPI, il convient de bien distinguer les différents types de frais qui peuvent être appliqués :

  • Frais de souscription : ils correspondent au prix d’achat des parts de SCPI et incluent généralement une commission versée à la société de gestion et/ou au distributeur. Ils sont souvent exprimés en pourcentage du montant investi.
  • Frais de gestion : ces frais récurrents permettent de couvrir les coûts de gestion de la SCPI (administration, gestion locative, etc.) et sont prélevés directement sur les revenus perçus par les associés.
  • Frais de transaction : ils sont généralement appliqués lors de la cession ou du rachat de parts de SCPI et peuvent varier selon le mode de détention (au comptant, à crédit, en assurance-vie, etc.).

Certains acteurs du marché proposent des SCPI sans frais, c’est-à-dire sans commission de souscription ni frais de transaction. Mais comment fonctionnent-elles et sont-elles réellement intéressantes pour l’investisseur ?

Les SCPI sans frais : une réalité ou un mirage ?

Premièrement, il est essentiel de rappeler que les SCPI sans frais ne signifient pas nécessairement sans aucun coût pour l’investisseur. En effet, les frais de gestion sont pratiquement toujours présents et prélevés sur les revenus générés par la SCPI. De ce fait, le terme « SCPI sans frais » est en réalité quelque peu trompeur puisqu’il laisse entendre que l’investissement est totalement exempt de charges.

La rémunération différée des acteurs

Néanmoins, certaines SCPI proposent effectivement de supprimer les frais de souscription et/ou de transaction. Pour compenser cette absence de commission initiale, les sociétés de gestion et les distributeurs optent généralement pour une rémunération différée. Ainsi, au lieu de percevoir leur commission lors de la souscription ou de la cession des parts, ils se rémunèrent sur les revenus générés par l’investisseur tout au long de la durée de détention des parts.

En conséquence, si les SCPI sans frais peuvent sembler attractives au premier abord, il convient d’être vigilant et d’étudier attentivement la structure de rémunération des acteurs concernés afin de déterminer si l’absence de frais initiaux est réellement compensée par une distribution de revenus moins importante.

Les SCPI sans frais et l’assurance-vie

Par ailleurs, il est important de noter que la notion de SCPI sans frais concerne principalement les SCPI détenues directement par l’investisseur, c’est-à-dire en démembrement ou en pleine propriété. En effet, lorsque l’on investit dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie, les frais de souscription sont généralement inclus dans les frais globaux du contrat et peuvent être négociés avec l’assureur.

Cependant, certaines compagnies d’assurance proposent des contrats « tout internet » qui incluent des SCPI sans frais de souscription ni de transaction. Dans ce cas, il est crucial d’évaluer le montant des frais annuels du contrat, qui regroupent généralement les frais de gestion financière et les frais de gestion immobilière.

Que retenir sur les SCPI sans frais ?

Au final, les SCPI sans frais ne sont pas nécessairement synonymes d’un meilleur rendement pour l’investisseur. Il convient donc d’analyser en détail l’ensemble des frais associés à chaque SCPI avant de se lancer :

  1. Comparer les frais de souscription : ils varient généralement entre 5 % et 12 % du montant investi mais peuvent être négociés auprès de certains distributeurs.
  2. Vérifier les frais de gestion : ils sont incompressibles et correspondent à une part plus ou moins importante des revenus générés.
  3. Se renseigner sur les frais de transaction : bien qu’ils soient peu fréquents pour les SCPI, certaines situations peuvent engendrer des coûts supplémentaires (cession de parts, restructuration du patrimoine immobilier, etc.).

Pour en apprendre davantage sur le sujet, nous vous conseillers de vous rendre sur la page ci-après pour connaître quelles sont les scpi sans frais.

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