Il est bien connu qu’il est possible d’emprunter de l’argent aux institutions financières, afin de conduire les projets immobiliers à leurs termes. Mais avant d’emprunter, beaucoup de questions surgissent notamment sur la capacité d’emprunt, les sommes à rembourser, etc. Pour répondre à ces questions et se préparer en conséquence, il est indispensable de calculer votre budget immobilier au cours d’une simulation, avant de commencer vos démarches.

Pourquoi calculer le budget immobilier avant la demande de prêt ?

Calculer un budget immobilier revient à estimer le coût total d’un investissement immobilier. Le résultat de ce calcul est obtenu en fonction de la capacité d’emprunt et de l’apport personnel de l’emprunteur, mais aussi des frais annexes et du prix du bien. Une fois connu, il permet de focaliser vos recherches sur des biens que vous pouvez réellement acquérir, vous évitant des visites inutiles ou pire la signature d’un compromis de vente que vous ne pourrez pas honorer faute de moyens suffisants.

Afin de vous faciliter le calcul, il existe des sites internet qui disposent de logiciels de simulation de prêts immobiliers. Ceux-ci vous aident par ailleurs à déterminer la meilleure offre de crédit immobilier correspondant à votre profil d’emprunteur.

Comment se fait la simulation de prêt immobilier en fonction de votre budget ?

Selon votre budget alloué à votre projet, la simulation de prêt immobilier se fait en ligne, et consiste à remplir un formulaire avec vos informations personnelles. De nombreux critères sont pris en compte :

• Le type de bien ;
• la valeur et la situation géographique du bien ;
• les revenus et la situation professionnelle de l’emprunteur ;
• le montant de l’apport personnel de ce dernier ;
• l’année de naissance de l’emprunteur, etc.

Cette procédure de simulation a pour but d’évaluer la somme que vous pouvez emprunter en fonction de votre projet. L’existence d’un ou plusieurs co-emprunteurs compte également.

Une fois la simulation effectuée, vous obtenez une liste des 10 meilleures offres de prêt immobilier convenant au type d’emprunteur que vous êtes, et en fonction du taux qui peut être négocié par la suite si vous recourrez aux services d’un courtier.

Quelle est l’importance de l’apport personnel pour votre prêt immobilier ?

L’apport personnel représente la somme que vous donnez comme participation pour votre projet. En général, il s’agit d’une épargne. La loi ne prévoit aucun montant minimum. Toutefois, l’usage est que l’apport personnel corresponde à 10 % du capital emprunté, s’il s’agit d’un bâtiment ancien, ou 5 % dans le cas d’un bâtiment neuf.

Votre épargne est une bonne chose puisqu’elle montre à la banque que vous êtes sérieux et que vous êtes en mesure de mettre de l’argent de côté tous les mois pour payer vos mensualités par exemple. L’apport personnel sert également à rembourser les frais de notaire. S’il est vrai qu’il est possible d’obtenir un crédit sans apport personnel, cela reste très rare au vu des nombreuses conditions qui doivent être remplies.

Pour calculer votre apport pour l’achat d’un bien dont vous connaissez le prix, vous devez diviser le montant que vous comptez apporter par le prix du bien. Autrement dit, si le bien coûte 200 000 euros, et que vous prévoyez faire un apport de 20 000 euros, le pourcentage de votre apport personnel est de 20 000/200 000 = 0,1 ; soit 10 % d’apport personnel.

Sachez que plus le pourcentage de votre apport personnel est élevé, plus vous aurez de facilité à négocier avec les banques. Avec un apport de 20 %, vous serez déjà en position de force. Ceci peut également permettre à votre courtier de négocier de meilleurs taux pour votre emprunt.

Pourquoi la simulation de la capacité d’emprunt est-elle essentielle ?

Correspondant au montant maximum qu’il vous est possible d’emprunter, la capacité d’emprunt est encore appelée capacité de financement. Simuler la capacité d’emprunt contribue à affiner le budget immobilier. À cet effet, le calcul de votre capacité d’emprunt pour un projet immobilier tient compte de votre apport et de vos revenus annuels. Pour le remboursement d’un prêt, la banque ne peut pas prélever plus de 33 % de vos revenus.

Afin de savoir quelle somme vous pouvez emprunter, l’outil de simulation calcule le montant maximum des mensualités en tenant compte de la durée sur laquelle vous souhaitez étaler le prêt et surtout en fonction du taux d’emprunt appliqué. C’est d’ailleurs la prise en compte de ce taux dans les calculs qui permet une estimation précise du budget immobilier.

Par ailleurs, vos charges occupent une place importante dans le calcul de votre capacité d’emprunt. En effet, elles sont déduites de vos revenus pour affiner l’évaluation. Il s’agit notamment des mensualités de vos autres crédits en cours, de la pension alimentaire ou encore des loyers.

La simulation de la capacité d’emprunt représente le meilleur moyen pour connaître vos chances d’obtention d’un crédit immobilier et, dans le cas où cela serait positif, d’avoir une idée du montant de vos mensualités, de votre reste à vivre, etc. Pour augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez souscrire des garanties comme la caution ou l’hypothèque.

Quels sont les différents types de prêts immobiliers ?

La simulation de prêt immobilier est une démarche qui vous permet de tester différentes options afin de trouver la meilleure solution de financement de votre projet. En effet, il faut savoir qu’il existe une variété de prêts qui dépendent de conditions diverses. Il y a par exemple :

• le prêt in fine dont les remboursements sont uniquement basés sur les intérêts ;
• le prêt relais pour ceux qui veulent acheter un bien alors qu’ils n’ont pas encore revendu leur ancienne propriété ;
• le prêt modulable, etc.

Il est aussi possible de souscrire des prêts complémentaires ou des aides comme le Prêt à Taux Zéro, le PEL (Prêt Épargne Logement) ou le PAS (Prêt d’Accession Sociale).

Après avoir testé ces différents prêts en simulation, vous devez choisir le meilleur pour vous. Pour cela, nous vous recommandons de les comparer au regard du TAEG (Taux annuel effectif global). Ce dernier inclut les frais de garantie, les frais de dossier, le taux d’emprunt nominal, le coût de l’assurance emprunteur, etc.

Notez qu’il est possible de négocier le taux d’intérêt du prêt avec la banque, et qu’un courtier est mieux placé pour vous aider dans cette tâche. En plus de faire jouer la concurrence pour obtenir votre crédit immobilier au meilleur taux, vous devez tenir compte de la durée de remboursement. En effet, il est possible de réduire le montant des mensualités en étalant la durée de remboursement au maximum.

Ce procédé peut dans certains cas être intéressant, mais a deux principaux inconvénients. Le premier est que plus la durée de votre prêt sera longue, plus la banque aura tendance à vous proposer un taux élevé. Cela se répercutera sur le coût total de vos intérêts qui sera plus élevé. Se faire aider par une structure appropriée est donc l’idéal.

Que faire après la simulation de prêt immobilier ?

Après avoir sélectionné l’offre qui vous semble la mieux adaptée à votre situation, vous avez le plus souvent accès à une nouvelle page comportant un formulaire plus approfondi sur votre projet, sur son état d’avancement ou encore sur l’usage que vous comptez faire du bien que vous souhaitez acquérir.

Vous devez ensuite constituer votre dossier de prêt qui comportera entre autres des justificatifs de vos revenus, une pièce d’identité, des relevés bancaires, etc. Notez que si vous êtes plusieurs à emprunter pour un même projet, tous les co-emprunteurs doivent fournir les informations. Quoi qu’il en soit, le dossier une fois constitué doit être transmis à la banque.

Nous vous recommandons de passer par un courtier agréé pour gérer la suite de la procédure. Ce dernier sera en effet en mesure de mieux négocier les taux d’emprunt afin que vous obteniez votre prêt au meilleur taux. En menant parallèlement ces démarches à celles de recherches du bien idéal, vous obtiendrez plus rapidement la finalisation de votre projet d’acquisition d’un bien immobilier.